Lors d'un achat immobilier, l'acquéreur verse souvent, à la signature de la promesse de vente, une somme appelée indemnité d'immobilisation. Elle « réserve » le bien à son profit pendant un certain délai. À quoi correspond-elle, combien représente-t-elle, et dans quels cas est-elle récupérable ? Le point.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici des règles de droit immobilier. Pour sécuriser une promesse de vente, le notaire est l'interlocuteur de référence.
Dans une promesse de vente, le vendeur s'engage à céder son bien à un acquéreur, à un prix déterminé, pendant un délai donné. Pendant ce délai, le bien est « immobilisé » : il est réservé à l'acquéreur, et le vendeur ne peut pas le céder à un autre.
L'indemnité d'immobilisation est la somme versée par l'acquéreur en contrepartie de cette exclusivité. Une distinction importante s'impose ici, que le texte courant néglige souvent : cette indemnité est propre à la promesse unilatérale de vente (PUV), dans laquelle seul le vendeur s'engage, l'acquéreur disposant d'une option qu'il est libre de lever ou non. Elle se distingue du dépôt de garantie versé dans le cadre d'un compromis de vente (promesse synallagmatique), où les deux parties s'engagent à conclure. L'indemnité d'immobilisation est en quelque sorte le prix de la liberté laissée à l'acquéreur.
La loi ne fixe pas, en principe, de montant : il est négocié entre les parties et inscrit dans la promesse. En pratique, il se situe généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente. Un montant manifestement excessif peut toutefois être contesté, voire entraîner la requalification du contrat.
L'indemnité est versée à la signature de la promesse, mais jamais directement au vendeur : elle est séquestrée chez un tiers (le notaire ou l'agent immobilier), qui en assure la neutralité et la restituera ou la versera selon l'issue de la vente.
Voici un point souvent mal présenté. En principe, l'indemnité d'immobilisation n'est pas une obligation légale : elle résulte de la volonté des parties. Dans la pratique, toutefois, elle est presque toujours prévue, car elle sécurise le vendeur, et il est difficile d'y échapper.
Il existe une exception, que le texte courant déforme parfois. Lorsqu'une promesse unilatérale de vente consentie par une personne physique a une durée supérieure à 18 mois, la loi impose deux choses (articles L290-1 et L290-2 du Code de la construction et de l'habitation) : la promesse doit être conclue par acte authentique (notarié), et elle doit s'accompagner d'une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix. Ce seuil de 18 mois ne rend donc pas l'indemnité « obligatoire » en général : il vise ce cas particulier des promesses de longue durée.
Trois cas de figure se présentent :
La perte de l'indemnité n'a donc rien d'automatique en cas d'échec de la vente. L'acquéreur la récupère intégralement, sans pénalité, dans plusieurs situations :
En cas de désaccord, notamment lorsque le vendeur soupçonne un désistement de mauvaise foi, le litige peut être porté devant le juge, qui appréciera au vu des éléments produits.
L'indemnité d'immobilisation est la somme versée par l'acquéreur, dans une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l'exclusivité accordée. Elle représente en général 5 à 10 % du prix, est séquestrée chez le notaire, et n'est pas une obligation légale (sauf pour les promesses de plus de 18 mois consenties par un particulier, qui imposent acte notarié et minimum de 5 %). Elle s'impute sur le prix si la vente se fait, reste au vendeur en cas de désistement injustifié, et est restituée à l'acquéreur en cas de rétractation dans les 10 jours ou de condition suspensive non réalisée (refus de prêt notamment).
Chaque transaction étant particulière, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un notaire avant de signer une promesse de vente. Cet article a une vocation purement informative et ne remplace pas un conseil personnalisé.
Article rédigé par
