La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), du 23 novembre 2018, a engagé une modernisation du secteur immobilier français : construction de logements, simplification des normes d'urbanisme, rénovation énergétique. Elle a aussi profondément réformé le droit de la copropriété.
Mais cette réforme appelle une précision importante, souvent omise : l'essentiel des mesures relatives à la copropriété ne figure pas dans la loi ELAN elle-même. Celle-ci a habilité le gouvernement à réformer par ordonnance, ce qui a donné l'ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, qui a modifié la loi fondatrice du 10 juillet 1965. Voici ce qui change concrètement pour les copropriétés.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici des règles de droit de la copropriété. Pour la mise en conformité d'un règlement ou un point précis, le syndic ou un professionnel du droit reste l'interlocuteur indiqué.
Il est utile de situer les choses, car l'articulation des textes prête souvent à confusion. La réforme de la copropriété s'inscrit dans la continuité de la loi ALUR de 2014, et repose sur trois niveaux :
Concrètement, cela signifie que lorsqu'on parle des « mesures de la loi ELAN » en copropriété, on désigne en réalité, le plus souvent, des dispositions issues de l'ordonnance de 2019 prise sur son fondement.
L'un des objectifs majeurs est de lutter contre l'absentéisme en assemblée générale, qui bloque souvent les décisions. Plusieurs leviers ont été introduits ou améliorés :
Il faut nuancer ici une formulation que l'on rencontre souvent : on parle parfois de « vote électronique » comme d'une grande nouveauté de la loi ELAN. En réalité, les modalités centrales sont la présence, le vote par correspondance et la visioconférence ; le vote purement électronique reste une faculté, encadrée et facultative, et non une obligation imposée aux copropriétaires.
C'est un point qu'il faut corriger, car il est souvent mal attribué. L'obligation d'un espace en ligne sécurisé (extranet) n'a pas été créée par la loi ELAN : elle résulte de la loi ALUR de 2014. Ce que la réforme issue d'ELAN a apporté, c'est la précision et l'uniformisation de son contenu.
Désormais, l'extranet doit être organisé en trois espaces : un espace commun à tous les copropriétaires (règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées, contrats en cours, fiche synthétique…), un espace personnel pour chaque copropriétaire (ses appels de fonds, sa quote-part de charges et de fonds de travaux) et un espace réservé au conseil syndical. Une liste précise de documents obligatoires est ainsi définie, ce qui renforce la transparence.
La réforme renforce nettement le rôle du conseil syndical, afin d'accélérer la gestion courante :
Deux obligations méritent d'être soulignées. D'abord, la mise en conformité du règlement de copropriété. La réforme distingue désormais clairement trois catégories de parties communes : générales, spéciales (affectées à l'usage de certains copropriétaires seulement, par exemple un local à vélos propre à un bâtiment) et à jouissance privative (au profit d'un seul lot, par exemple une terrasse). Les copropriétés concernées par ces situations, ou par des lots transitoires, devaient mettre leur règlement en conformité avant le 23 novembre 2021, par un vote en assemblée générale.
Ensuite, le recouvrement des impayés est durci. Un copropriétaire qui ne paie pas ses provisions reçoit une mise en demeure et dispose de 30 jours pour régulariser. À défaut, il doit régler immédiatement l'ensemble des provisions des trimestres restants de l'exercice. Cette règle vaut aussi pour les cotisations au fonds de travaux.
Enfin, la réforme prévoit des régimes allégés pour les petites copropriétés (au plus 5 lots, ou budget prévisionnel inférieur à 15 000 euros) et les copropriétés à deux, qui échappent à certaines contraintes du droit commun.
La modernisation de la copropriété attribuée à la loi ELAN repose en réalité, pour l'essentiel, sur l'ordonnance du 30 octobre 2019 prise sur son fondement, qui a modifié la loi de 1965. Elle facilite la prise de décision (vote par correspondance, visioconférence, passerelles), précise le contenu de l'extranet (créé, lui, par la loi ALUR), renforce le conseil syndical, clarifie les parties communes spéciales et à jouissance privative, et durcit le recouvrement des impayés. La mise en conformité du règlement devait être votée avant le 23 novembre 2021.
Chaque copropriété ayant ses particularités, il reste conseillé de se rapprocher de son syndic ou d'un professionnel pour vérifier la conformité de son règlement. Cet article a une vocation purement informative.
Pour aller plus loin : vous pouvez consulter nos articles sur le rôle du syndic de copropriété, la loi ALUR et ses apports, et le fonctionnement de l'assemblée générale de copropriété.
Article rédigé par
