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Copropriété sans syndic : est-ce légal ?

Copropriété sans syndic : est-ce légal ?

La loi interdit formellement la création d'une copropriété sans syndic. Cependant, cette pratique est relativement présente dans la réalité. Y a-t-il donc une exception possible à la règle ?

Comment fonctionne une copropriété sans syndic ?

Une copropriété sans syndic peut recourir aux services d'un tiers pour effectuer les démarches administratives relatives à celui-ci. L'autre possibilité à l'absence du syndic de copropriété consiste à opter pour le syndic bénévole.

En cas d'absence du syndic de copropriété, les copropriétaires ont le choix de :

  • Solliciter les services d'un avocat pour saisir le président du tribunal judiciaire concerné. Celui-ci a pour rôle de désigner un administrateur provisoire par ordonnance pour assurer la gestion de la copropriété dans l'intervalle et convoquer une nouvelle assemblée générale.
  • Organiser une assemblée générale sur appel d'un copropriétaire pour résoudre un conflit ponctuel. Néanmoins, il est indispensable d'obtenir l'aval de tous les copropriétaires avant de prendre une décision importante.
  • Recourir à un "syndicat de fait" qui sera chargé de gérer les parties communes de la copropriété, mais ce syndicat n'aura rien de légal.
  • Opter pour le syndic bénévole : moins coûteux et plus approprié pour la gestion d'un immeuble en copropriété, c'est un service entièrement gratuit. Souvent désigné par les copropriétaires, ce type de syndic revêt la même responsabilité qu'un syndic légal.

Est-ce obligatoire d'avoir une copropriété ?

Dès qu'il est question de gérer un immeuble ou un groupe d'immeubles divisé en plusieurs propriétés individuelles, la notion de copropriété s'impose et accessoirement celle du syndic de copropriété. Dans la pratique, une copropriété doit obligatoirement mettre en place un règlement visant à harmoniser la gestion des espaces communs au sein de l'immeuble. L'absence de syndic de copropriété complique la prise de décisions importantes relatives au bien-être et au confort de chaque propriétaire. Cependant, aucune sanction précise n'est mentionnée dans la loi en cas d'absence du syndic de copropriété. Par contre, cette situation n'est pas sans risques pour le professionnel.

Comment gérer une petite copropriété sans syndic ?

L'option du syndic bénévole est une alternative envisageable sur le long terme, à condition que la propriété à gérer soit de taille moyenne. Pour un immeuble composé d'une dizaine de lots et dont les propriétés sont relativement en bons termes, cette possibilité est fortement rentable, car peu coûteux. Le syndic bénévole est efficace dans la gestion d'une copropriété dans la mesure où les capacités et les compétences des volontaires sont reconnues par la majorité des copropriétaires. Effectivement, il faut savoir qu'un syndic bénévole a pour mission d'assurer les mêmes tâches qu'un syndic de copropriété légal. C'est-à-dire :

  • Mettre à exécution le règlement de copropriété.
  • Faire un suivi en temps réel du carnet d'entretien de l'immeuble et réaliser les travaux au besoin.
  • Gérer l'aspect administratif de l'immeuble, c'est-à-dire enregistrer les données financières et techniques sur la fiche synthétique de copropriété.
  • Organiser régulièrement une assemblée générale et faire le suivi des décisions prises.
  • Gérer les comptes, établir le budget prévisionnel, faire le suivi de la finance de la copropriété auprès de la banque et de la compagnie d'assurances.

Avant de décider d'opter pour un syndic bénévole, il est fortement recommandé de solliciter l'expertise d'un organisme professionnel comme l'ASSIB (Association syndicale libre) ou l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés).

Absence de syndic : quels risques pour le professionnel ?

Le syndic de copropriété est une obligation, selon le règlement du 10 juillet 1965, relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'absence de syndic présente des risques non négligeables pour le professionnel.

  • Une mauvaise gestion des copropriétés.
  • L'absence d'un suivi permanent en termes d'administration, comptabilité et travaux de copropriété.
  • L'irrégularité de la copropriété aux yeux de la loi.
  • La non-reconnaissance des prestataires professionnels en cas de travaux.

Loi Macron et copropriété : les changements majeurs apportés aux copropriétés sans syndic

Le président français Emmanuel Macron a apporté des réformes majeures à l'obligation du 10 juillet 1965. La loi Macron, publiée le 7 août 2015 (vote définitif du 10 juillet 2015), vient modifier les règles stipulées dans la norme Alur, promulguée le 24 mars 2014 (JO du 26). Ces innovations concernent essentiellement :

  • La modification des règles de mise en concurrence des syndics (art. 88), obligeant désormais le conseil syndical à réaliser un appel d'offres tous les trois ans au lieu de faire une mise en concurrence à chaque nouvelle désignation.
  • La refonte des documents à fournir à l'acquéreur en cas de revente grâce à l'ordonnance de simplification n° 2015-1075 (la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec les actes de modification, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le coût des charges hors budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel réglé par le vendeur, les sommes éventuellement dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur, le montant de la part du fonds de travaux, le carnet d'entretien de l'immeuble, une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires, les sanctions en cas de manquement aux obligations).

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