Le rendement d'un plan d'épargne logement (PEL) dépend avant tout de sa date d'ouverture, qui fixe à la fois son taux de rémunération (garanti pour toute la durée du plan) et sa fiscalité. Les PEL les plus anciens, ouverts à des époques où les taux étaient élevés, peuvent rester intéressants. Mais une règle fiscale, souvent mal comprise, change radicalement le calcul du rendement réel. Cet article fait le point.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici le fonctionnement du PEL à titre informatif. Ceci n'est pas un conseil en investissement : le choix de conserver, clôturer ou arbitrer un placement dépend de votre situation personnelle et fiscale, et mérite d'être discuté avec votre conseiller bancaire ou un professionnel. Les taux évoluant régulièrement, vérifiez toujours les chiffres en vigueur auprès des sources officielles.
Le taux de rémunération d'un PEL est fixé à son ouverture et reste le même pendant toute la vie du plan. C'est ce qui explique que deux PEL puissent avoir des rendements très différents : tout dépend de l'année de souscription. Les plans ouverts il y a plusieurs décennies, lorsque les taux étaient hauts, conservent leur rémunération d'origine, nettement supérieure à celle des plans récents.
Concrètement, cela signifie qu'un PEL ancien à taux élevé peut représenter un atout patrimonial réel. À titre indicatif, les PEL ouverts dans les années 1980 affichaient des taux bruts proches de 4,5 à 4,75 %, ceux de la fin des années 1990 et des années 2000 autour de 3 à 3,3 %, tandis que les plans ouverts entre 2016 et 2022 plafonnaient à 1 %. Pour les ouvertures récentes, le taux a été fixé à 2 % en 2023, 2,25 % en 2024, puis abaissé à 1,75 % depuis le 1er janvier 2026. Ces chiffres évoluant par décision publique, le taux exact de votre plan figure sur votre contrat ou votre relevé annuel. Pour approfondir, vous pouvez consulter ce guide pour les investisseurs débutants.
C'est le point le plus important, et celui sur lequel beaucoup d'articles en ligne (dont la version d'origine de celui-ci) se trompent. La règle dépend entièrement de la date d'ouverture, autour d'une date clé : le 1er janvier 2018.
Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, les intérêts sont soumis dès la première année au prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») de 30 %, qui regroupe 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Il n'y a donc aucune exonération de douze ans pour ces plans. Pour les PEL ouverts avant 2018, en revanche, les intérêts d'un plan épargne logement sont exonérés d'impôt sur le revenu pendant les douze premières années (mais restent soumis aux prélèvements sociaux pour les plans ouverts depuis mars 2011) ; ils ne deviennent pleinement imposables qu'à partir de la treizième année. Concrètement, cela signifie qu'on ne peut pas parler d'un « PEL exonéré pendant 12 ans » de manière générale : cet avantage ne concerne que les anciens plans. Pour un PEL récent, le rendement net est toujours inférieur au taux affiché, du fait de la fiscalité appliquée dès le départ.
À noter aussi que la prime d'État, autrefois associée au PEL sous conditions, a été supprimée pour les plans ouverts depuis le 1er janvier 2018. Si vous êtes peu ou pas imposable, il est par ailleurs possible d'opter, lors de la déclaration de revenus, pour le barème progressif plutôt que le taux forfaitaire de 12,8 %, ce qui peut alléger l'imposition.
Le rendement réel d'un PEL combine plusieurs éléments : le taux garanti, le montant et le rythme des versements, et la fiscalité applicable selon la date d'ouverture. Pour un plan ancien à taux élevé et exonéré d'impôt sur le revenu, le rendement net reste proche du taux affiché. Pour un plan récent soumis au PFU, il faut au contraire retrancher la fiscalité.
Prenons une illustration simple : un PEL affichant 2 % brut verra, une fois le PFU de 30 % appliqué, son rendement net ramené autour de 1,4 %. Concrètement, cela signifie que l'écart entre le taux affiché et ce que vous percevez réellement peut être substantiel pour un plan fiscalisé. Pour une projection adaptée à votre situation (montant déjà épargné, versements, date d'ouverture), le plus fiable est d'utiliser un simulateur officiel ou de demander une estimation à votre banque, plutôt que de vous fier à un calcul théorique.
Quelques règles de fonctionnement méritent d'être connues. Un PEL suppose des versements réguliers (un minimum annuel est imposé), et le plan est conclu pour une durée minimale de quatre ans. Au-delà, il peut être prolongé jusqu'à dix ans à compter de l'ouverture ; passé ce délai, on ne peut plus alimenter le plan, mais il continue de produire des intérêts. Les plans ouverts depuis mars 2011 ont par ailleurs une durée de vie limitée (les versements et la phase d'épargne s'arrêtant à terme), tandis que les plus anciens peuvent perdurer sans limite.
Sur le plan pratique, les versements sont pris en compte par quinzaine : une somme déposée en début de quinzaine commence à produire des intérêts plus tôt qu'un dépôt effectué juste après. Concrètement, cela signifie qu'un petit gain de calendrier est possible en plaçant ses versements en début de période, mais l'effet reste marginal et ne doit pas guider à lui seul la stratégie. Un retrait avant quatre ans, lui, entraîne la perte de certains avantages du plan : il est donc important d'anticiper son horizon avant d'ouvrir un PEL.
Tout dépend du taux de votre PEL et de votre situation. Un PEL ancien à taux élevé, exonéré d'impôt sur le revenu, peut rester très compétitif. Un PEL récent, à taux plus faible et fiscalisé dès l'origine, l'est nettement moins, surtout face aux livrets d'épargne réglementée défiscalisés (Livret A, LDDS, et LEP pour les personnes éligibles), dont les intérêts ne sont pas imposés.
Concrètement, cela signifie que la comparaison ne se résume pas au taux brut affiché : il faut raisonner en rendement net après fiscalité, et tenir compte des plafonds et des contraintes propres à chaque produit (le PEL étant lié à un objectif immobilier et à une certaine durée d'immobilisation). Les taux et plafonds de ces différents placements étant révisés régulièrement par les pouvoirs publics, il est essentiel de les vérifier au moment de votre décision sur les sources officielles (Service-Public.fr, Banque de France). Le PEL conserve un atout spécifique : il ouvre, sous conditions, un droit à un prêt épargne logement à un taux connu d'avance, ce qui peut compter dans un projet immobilier.
Le rendement d'un PEL dépend de sa date d'ouverture, qui fixe son taux (garanti à vie) et sa fiscalité. Les PEL ouverts depuis 2018 sont fiscalisés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % dès la première année et n'ouvrent plus droit à la prime d'État ; ceux ouverts avant 2018 bénéficient d'une exonération d'impôt sur le revenu pendant douze ans (mais pas des prélèvements sociaux pour les plans depuis 2011). Un PEL ancien à taux élevé peut donc rester avantageux, alors qu'un plan récent rapporte nettement moins une fois la fiscalité déduite. La comparaison avec d'autres placements doit se faire en rendement net.
Chaque situation patrimoniale étant particulière, et les taux comme les règles fiscales évoluant régulièrement, il est vivement conseillé de faire le point avec votre conseiller bancaire ou un professionnel avant toute décision. Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas un conseil en investissement.
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