Le plan d'épargne logement (PEL) est un placement réglementé qui fonctionne en deux temps : une phase d'épargne, puis la possibilité d'obtenir un prêt immobilier à un taux connu d'avance. Pendant la phase d'épargne, le titulaire accumule des « droits à prêt », qui ouvrent droit, sous conditions, à ce financement. Cet article fait le point sur ces droits acquis : ce qu'ils recouvrent, l'attestation qui les matérialise, et la possibilité de les céder à un proche.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici le fonctionnement du PEL à titre informatif. Ceci n'est pas un conseil en investissement : les règles et les taux varient selon la date d'ouverture et évoluent régulièrement, aussi est-il recommandé de vérifier votre situation auprès de votre banque et de consulter les sources officielles avant toute décision.
Le principal avantage du PEL réside dans les droits à prêt qu'il génère. Pendant la phase d'épargne, les intérêts produits par le plan se cumulent et constituent ces droits, qui détermineront le montant du prêt épargne logement que vous pourrez ensuite demander. Ce prêt sert à financer un projet lié à la résidence principale (achat, construction, certains travaux). Son taux est, lui aussi, fixé dès l'ouverture du plan et garanti, quelle que soit la date à laquelle le prêt est demandé.
Un point doit être corrigé, car l'article d'origine présentait la prime d'État comme un avantage actuel. La prime d'État (qui pouvait atteindre 1 525 € sous conditions) a été supprimée pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018. Concrètement, cela signifie qu'un PEL récent n'ouvre plus droit à cette prime : seuls les plans plus anciens, ouverts avant 2018, peuvent encore en bénéficier, sous réserve d'un prêt d'un montant minimal. À noter aussi qu'aucune condition d'âge n'est exigée pour ouvrir un PEL : un mineur peut en être titulaire.
L'attestation de droits acquis (ou attestation de droits à prêt) est un document délivré par la banque, qui indique le montant des droits à prêt dont dispose le titulaire au titre de son épargne logement. Elle est notamment utile en cas de cession de ces droits : le titulaire demande cette attestation à sa banque, et le bénéficiaire la remet à la sienne pour obtenir le crédit.
L'article d'origine rattachait cette attestation au seul CEL et entretenait une confusion entre les deux produits. Il faut donc bien distinguer le PEL et le compte épargne logement (CEL), deux produits d'épargne logement différents mais complémentaires. Concrètement, cela signifie que le PEL est une épargne « bloquée » (un retrait entraîne la clôture du plan), tandis que le CEL est plus souple (les retraits y sont possibles), mais son plafond et ses droits à prêt sont plus limités. On ne peut détenir un PEL et un CEL que dans le même établissement bancaire, et chacun génère ses propres droits à prêt.
Le PEL suppose un versement initial et des versements réguliers. À l'ouverture, un versement minimal est demandé (de l'ordre de 225 €). Ensuite, le titulaire doit alimenter le plan d'un montant minimal annuel (de l'ordre de 540 € par an, soit environ 45 € par mois, 135 € par trimestre ou 270 € par semestre), avec la possibilité d'ajouter des versements libres.
Le total des versements ne peut pas dépasser le plafond réglementaire (61 200 €), même si la capitalisation des intérêts peut conduire à le dépasser légèrement. Concrètement, cela signifie qu'une fois ce plafond atteint, vous ne pouvez plus alimenter le plan, mais il continue de produire des intérêts. Le non-respect du programme de versements minimal peut, lui, entraîner la résiliation du plan par la banque : il est donc important de tenir compte de cet engagement dans la durée avant d'ouvrir un PEL.
Le taux de rémunération du PEL est fixé à son ouverture et reste garanti pendant toute la durée du plan. Contrairement à ce qu'indiquait la source, il n'est pas « de 1 % depuis 2018 » : ce taux a varié selon les périodes et est régulièrement révisé. Les intérêts sont calculés chaque année et capitalisés (ils s'ajoutent au capital et produisent à leur tour des intérêts).
Côté fiscalité, les intérêts des PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 sont soumis dès la première année au prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») de 30 %, qui regroupe 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, prélevés par la banque. Vous pouvez toutefois opter, lors de votre déclaration de revenus, pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela vous est plus favorable (notamment si vous êtes peu ou pas imposable). Concrètement, cela signifie que le rendement net d'un PEL récent est inférieur au taux affiché, du fait de cette fiscalité appliquée dès le départ. Les plans ouverts avant 2018 relèvent, eux, d'un régime différent et plus favorable.
Un PEL peut être clôturé à tout moment, mais les conséquences dépendent fortement de son ancienneté. Pour conserver l'ensemble des avantages (taux garanti et droits à prêt), le plan doit en principe avoir au moins quatre ans. Un retrait avant ce terme entraîne la clôture du compte, avec des effets variables selon l'ancienneté : avant deux ans, les droits à prêt sont perdus et les intérêts recalculés à un taux moins avantageux ; entre deux et quatre ans, le taux de rémunération est conservé mais le droit au prêt est perdu.
Concrètement, cela signifie qu'il faut bien mesurer son horizon avant d'ouvrir un PEL et avant d'envisager une clôture anticipée. Après quatre ans, la clôture n'entraîne pas de pénalité sur les intérêts, mais les droits à prêt ne restent utilisables que pendant un délai limité après la clôture. En cas de doute, il est prudent d'en parler à sa banque avant toute décision.
C'est l'un des aspects les plus intéressants, mais l'article d'origine le présentait de façon inexacte (« céder son PEL »). En réalité, on ne cède pas le PEL lui-même : on cède les droits à prêt qu'il a générés. Le titulaire conserve l'épargne accumulée ; il transfère seulement la possibilité d'emprunter attachée à ses intérêts acquis.
Cette cession est encadrée. Elle ne peut se faire qu'au profit d'un membre de la famille (conjoint, ascendants, descendants, et selon les cas certains autres proches), qui doit lui-même être titulaire d'un PEL : les droits à prêt d'un PEL ne peuvent en effet être cédés qu'à un autre PEL. L'intérêt est de cumuler ses droits à prêt avec ceux du bénéficiaire pour augmenter sa capacité d'emprunt. Concrètement, cela signifie que celui qui cède ses droits renonce à emprunter pour lui-même, mais conserve son capital, ses intérêts et, le cas échéant, sa prime d'État (pour les anciens plans). Les conditions précises (ancienneté requise, montants, formalités) variant selon les situations et la date d'ouverture, il est vivement conseillé de se rapprocher de sa banque pour vérifier l'éligibilité avant d'engager une telle opération.
Les droits acquis d'un PEL correspondent aux droits à prêt générés par les intérêts pendant la phase d'épargne, qui ouvrent la voie à un prêt immobilier à taux garanti, fixé dès l'ouverture. La prime d'État a été supprimée pour les plans ouverts depuis 2018. Le taux de rémunération, fixé à l'ouverture, varie selon les périodes ; les intérêts des PEL récents sont fiscalisés au PFU de 30 % dès la première année. Un retrait avant quatre ans entraîne la clôture et peut faire perdre les droits à prêt. Enfin, on peut céder ses droits à prêt (et non le PEL) à un membre de la famille titulaire d'un PEL, pour augmenter sa capacité d'emprunt.
Les règles et les taux de l'épargne logement évoluant régulièrement, et chaque situation étant particulière, il est vivement conseillé de faire le point avec votre banque avant toute décision. Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas un conseil en investissement.
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