Le bail civil, aussi appelé bail de droit commun ou bail Code civil, offre davantage de liberté au propriétaire et au locataire qu'un bail d'habitation classique. Durée, loyer, dépôt de garantie ou conditions de résiliation peuvent notamment être organisés par le contrat, dans les limites des règles impératives qui restent applicables.
Cette liberté ne signifie toutefois pas que le bail civil peut remplacer n'importe quel autre contrat de location. Lorsqu'un statut spécial s'impose, notamment pour la résidence principale d'un particulier, le simple fait d'intituler le contrat « bail civil » ne permet pas d'écarter les règles protectrices prévues par la loi.
Je vulgarise ici les règles applicables pour vous permettre d'identifier les situations dans lesquelles ce bail peut être envisagé. Lorsque la qualification du contrat est incertaine, une ADIL, un avocat ou un notaire peut vérifier le régime réellement applicable avant la signature.
Le bail civil correspond au régime de droit commun de la location. Il intervient principalement lorsqu'aucun statut locatif particulier ne régit la situation. Le titre VIII du Code civil consacré au contrat de louage s'étend des articles 1708 à 1831, tandis que les dispositions consacrées plus précisément au louage des choses figurent notamment aux articles 1713 à 1778.
L'article 1709 définit le louage des choses comme le contrat par lequel une personne permet à une autre de jouir d'un bien pendant un certain temps, en contrepartie d'un prix. Le Code civil permet de louer des biens meubles comme immeubles.
Dans ce cadre, les parties disposent d'une liberté contractuelle importante. Elles peuvent notamment déterminer la durée du bail, le montant du loyer, ses conditions de révision, les modalités de congé ou encore le dépôt de garantie. Cette liberté n'est cependant pas absolue : les dispositions d'ordre public, les règles générales du droit des contrats et les textes particuliers applicables au bien ou à son utilisation continuent de s'imposer.
Un bail relevant du Code civil peut, en principe, être conclu verbalement conformément à l'article 1714. Cette solution reste peu prudente en pratique. Sans écrit, il devient beaucoup plus difficile de prouver la durée convenue, le montant du loyer, la répartition des charges ou les conditions de restitution du bien.
Le bail civil trouve principalement sa place lorsque la location n'entre pas dans le champ d'un statut spécial. L'ANIL donne notamment plusieurs exemples d'utilisation d'un bail Code civil.
Il peut ainsi être envisagé notamment pour :
La destination réelle du bien doit donc être examinée avant de choisir le contrat. Un bail civil ne permet pas de contourner un régime spécial lorsque les conditions légales de ce régime sont réunies.
Pour la résidence principale d'un particulier, le bail civil n'est pas le régime de location normalement applicable. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que ses dispositions s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et d'habitation, lorsqu'ils constituent la résidence principale du preneur.
La loi définit cette résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire, son conjoint ou une personne à charge, sauf notamment en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure.
Il faut cependant apporter une nuance à l'idée selon laquelle un bail civil serait absolument impossible dès qu'un logement sert d'habitation principale. L'article 2 prévoit lui-même certaines situations exclues de tout ou partie du régime général, notamment certains logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ainsi que les locations consenties à des travailleurs saisonniers. Il faut donc examiner la situation précise plutôt que se fier uniquement au titre donné au contrat.
Pour les locations ordinaires constituant la résidence principale d'un particulier, le propriétaire et le locataire ne peuvent en revanche pas décider librement d'écarter la loi de 1989 en inscrivant simplement « bail Code civil » sur le contrat. Les dispositions concernées étant d'ordre public, la situation réelle du logement et de son occupant prime sur la qualification choisie par les parties.
Un contrat présenté à tort comme un bail civil peut alors être requalifié en bail d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Les règles du régime applicable peuvent notamment avoir des conséquences sur la durée du bail, le dépôt de garantie, les modalités du congé ou, lorsque les conditions sont réunies, certaines règles relatives au loyer. Les conséquences financières dépendent toutefois des clauses utilisées et des sommes effectivement perçues : un remboursement n'est pas automatique dans toutes les situations.
La liberté offerte par le bail civil ne dispense ni le propriétaire ni le locataire de leurs obligations essentielles. L'article 1719 du Code civil impose notamment au bailleur de délivrer le bien loué, de l'entretenir afin qu'il puisse servir à l'usage prévu et d'en assurer la jouissance paisible pendant la durée du contrat.
L'article 1720 prévoit également que le bailleur doit réaliser les réparations devenues nécessaires pendant la location, à l'exception de celles qui relèvent des réparations locatives. D'autres règles peuvent s'ajouter selon la nature du bien, sa destination et les textes particuliers applicables.
De son côté, le locataire doit notamment utiliser le bien conformément à sa destination et payer le loyer aux échéances convenues. Le contrat peut préciser plus finement les obligations de chacun, mais il ne peut pas supprimer une règle impérative applicable à la situation.
La qualification de « bail civil » ne permet pas, à elle seule, de déterminer la liste des diagnostics à fournir. Les obligations dépendent notamment de la nature du bien, de son usage, de ses équipements, de sa localisation et de la durée d'occupation envisagée.
Pour le diagnostic de performance énergétique, par exemple, Service-Public.fr précise les logements concernés par l'obligation de DPE. En principe, un logement mis en location est concerné. Des exceptions existent toutefois, notamment pour certains bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
Il serait donc trop catégorique d'affirmer que tous les diagnostics immobiliers sont systématiquement obligatoires pour tout bail civil. Avant la location d'un logement, le bailleur doit vérifier précisément quels diagnostics et documents sont exigés pour le bien concerné.
Lorsque aucun régime spécial ne vient encadrer ces éléments, les parties bénéficient d'une marge de négociation beaucoup plus large que dans un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.
La durée peut ainsi être déterminée dans le contrat, tout comme les modalités de renouvellement ou de résiliation. Le montant du loyer est également fixé par accord entre les parties lorsque aucun dispositif impératif particulier n'est applicable.
Cette liberté rend la rédaction du contrat particulièrement importante. Une clause imprécise sur le préavis, la révision du loyer ou la reconduction peut devenir une source de litige, précisément parce que le bail civil offre moins de règles prédéfinies pour compléter la volonté des parties.
Un écrit suffisamment précis permet de savoir dès la signature quels engagements ont été pris. Selon la nature de la location, le contrat peut notamment préciser :
Lorsqu'il s'agit d'un logement, il peut également être utile d'indiquer clairement pourquoi le contrat ne relève pas du régime ordinaire de la résidence principale, par exemple parce que le logement constitue une résidence secondaire ou parce que le locataire contractuel est une société.
Une telle clause ne suffit cependant pas à rendre le bail civil valable si les faits démontrent qu'un autre régime juridique devait s'appliquer. Le juge peut retenir la réalité de la situation plutôt que l'intitulé choisi par les parties.
Il ne faut pas raisonner uniquement à partir du nom du contrat. Les aides au logement dépendent de leurs propres conditions d'attribution, notamment de l'occupation du logement à titre de résidence principale.
Une résidence secondaire louée sous bail civil n'ouvre donc pas droit à l'APL pour ce logement. Plus largement, la situation doit être examinée selon l'aide concernée, la qualité de l'occupant et les caractéristiques du logement. La seule mention « bail civil » ne suffit pas, à elle seule, à déterminer l'ensemble des droits sociaux de l'occupant.
Le premier point à contrôler est la destination réelle du bien. Si le logement doit devenir votre résidence principale, ou si les locaux sont destinés à une activité susceptible de relever d'un bail commercial, professionnel ou rural, il faut vérifier en priorité si un statut spécial s'impose.
Pour une résidence secondaire, une location consentie à une société ou un bien ne relevant d'aucun régime locatif spécial, le bail civil peut apporter une réelle souplesse. Cette souplesse rend toutefois le contenu du contrat particulièrement important : durée, congé, révision du loyer et répartition des obligations doivent être suffisamment précis pour éviter que les parties découvrent leurs désaccords au moment de quitter les lieux.
En cas de doute sur la qualification du bail, l'ADIL peut apporter une première information sur les règles du logement. Pour une rédaction contractuelle complexe ou un litige sur une éventuelle requalification, un avocat ou un notaire pourra examiner les clauses et la situation concrète.
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