À la suite d'un décès, le patrimoine se transmet souvent sous une forme démembrée : un usufruitier, fréquemment le conjoint survivant, reçoit le droit d'usage et de revenus, tandis que les héritiers reçoivent la nue-propriété. Ce mécanisme, prévu par les articles 578 et suivants du Code civil, organise la coexistence de deux droits distincts sur un même bien. La cour de cassation veille à l'équilibre entre ces droits. Lorsque plusieurs héritiers détiennent ensemble la nue-propriété, s'ajoute une indivision entre eux.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici ces notions souvent confondues, je ne suis pas avocate et je n'engage aucune responsabilité. Un avertissement d'emblée, car c'est la confusion la plus fréquente : le démembrement (usufruit face à nue-propriété) n'est pas une indivision. Ce sont deux choses différentes, aux conséquences différentes. Pour organiser ou sortir d'une telle situation, le notaire est l'interlocuteur incontournable, et l'avocat en cas de litige.
Le démembrement de propriété sépare les attributs du droit de propriété entre deux titulaires. L'usufruitier détient le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, par exemple d'y habiter ou d'en encaisser les loyers (article 578 du Code civil). En contrepartie, il doit en assurer la jouissance « en bon père de famille », c'est-à-dire raisonnablement, sans en changer la destination, et en l'entretenant.
Le nu-propriétaire, lui, détient la propriété du bien, mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus tant que dure l'usufruit. Son droit est, pour l'heure, un droit « en attente » : il conserve la maîtrise de la substance du bien et récupérera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Concrètement, cela signifie que deux personnes ont des droits réels et certains sur le même bien, mais qu'aucune ne peut agir seule comme un plein propriétaire.
L'usufruit est par nature temporaire. Il s'éteint le plus souvent au décès de l'usufruitier (on parle alors d'usufruit viager), mais il peut aussi être consenti pour une durée déterminée. À son extinction, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans avoir de droits de succession à acquitter à ce titre : c'est l'un des intérêts du mécanisme.
Tant que l'usufruit dure, le nu-propriétaire ne peut pas contraindre l'usufruitier à quitter le bien ou à y renoncer. C'est un point essentiel, souvent mal compris, sur lequel je reviens à propos de l'indivision.
C'est le cœur du sujet, et la source de la plupart des erreurs. L'indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même droit sur un bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle. Le démembrement, lui, superpose deux droits de nature différente (usufruit et nue-propriété) sur le même bien. Ce ne sont pas les mêmes notions.
La conséquence est importante. L'article 815 du Code civil, selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », permet à un indivisaire de provoquer le partage. Mais ce texte joue entre coïndivisaires titulaires du même droit, par exemple entre plusieurs nus-propriétaires d'un même bien. Il ne permet pas à un nu-propriétaire de mettre fin à l'usufruit en « sortant de l'indivision » : l'usufruitier n'est pas un coïndivisaire du nu-propriétaire, et son droit est protégé jusqu'à son terme. Confondre les deux conduit à croire, à tort, que l'on peut se débarrasser de l'usufruit par un partage. Ce n'est pas le cas.
La réponse mérite d'être nuancée, précisément à cause de la distinction précédente. Lorsque plusieurs héritiers se partagent la nue-propriété d'un bien, ils sont en indivision entre eux sur cette nue-propriété : chacun peut, en principe, demander le partage de cette indivision en nue-propriété, sur le fondement de l'article 815. Mais ce partage porte sur la nue-propriété et ne remet pas en cause l'usufruit, qui subsiste sur le bien.
En pratique, lorsque le bien ne peut pas être commodément partagé en nature, plusieurs solutions existent : le rachat des parts d'un indivisaire par un autre, un accord amiable, ou, à défaut, une vente. Mais l'accord de l'usufruitier reste nécessaire pour vendre la pleine propriété du bien. Concrètement, cela signifie que sortir d'une indivision en nue-propriété est possible, mais que cela ne fait pas disparaître les droits de l'usufruitier.
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est l'une des questions les plus concrètes, et l'une des plus mal restituées en général. Le Code civil pose une règle simple de principe à l'article 605 : l'usufruitier supporte les réparations d'entretien, tandis que les grosses réparations (gros murs, voûtes, toitures, murs de soutènement, par exemple, au sens de l'article 606) restent à la charge du nu-propriétaire.
Sur le plan fiscal, deux points méritent d'être corrigés car ils sont fréquemment inversés. La taxe foncière est en principe due par l'usufruitier, qui a la jouissance du bien (article 1400 du Code général des impôts), et non par le nu-propriétaire. De même, en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI), le nu-propriétaire n'étant, en règle générale, pas imposé à l'IFI sur ce bien. Des exceptions existent, notamment lorsque le démembrement résulte de la succession du conjoint, où l'imposition peut être répartie. Concrètement, cela signifie qu'il faut vérifier l'origine du démembrement avant d'en tirer des conclusions fiscales.
Lorsqu'un bien démembré est transmis ou évalué, la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sont déterminées, pour le calcul des droits, selon un barème fiscal fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération : plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible, et plus celle de la nue-propriété est élevée.
Ce mécanisme explique pourquoi la transmission en nue-propriété représente, en valeur, une assiette inférieure à celle de la pleine propriété. Je m'en tiens ici à la description du mécanisme : toute stratégie patrimoniale doit être étudiée avec un notaire, qui appréciera votre situation précise. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil patrimonial ou fiscal personnalisé.
Lorsque plusieurs nus-propriétaires ne s'entendent pas, la sortie de l'indivision suit les règles de droit commun. La voie privilégiée est le partage amiable, lorsque les indivisaires sont d'accord : il est alors organisé, souvent par acte notarié si un bien immobilier est en jeu. À défaut d'accord, un indivisaire peut demander le partage judiciaire devant le tribunal, qui peut, si le bien n'est pas partageable en nature, ordonner sa vente, le cas échéant par licitation (vente aux enchères entre les coïndivisaires ou publiquement).
Là encore, l'usufruit n'est pas balayé par cette opération : ce qui se partage, c'est la nue-propriété indivise. Si l'on souhaite vendre le bien libre de tout démembrement, c'est-à-dire en pleine propriété, l'accord de l'usufruitier est indispensable. Chacun peut, en revanche, céder isolément son propre droit (sa nue-propriété pour le nu-propriétaire, son usufruit pour l'usufruitier), mais un tel droit isolé trouve plus difficilement acquéreur.
Le démembrement de propriété fait coexister un usufruitier (usage et revenus) et un nu-propriétaire (propriété différée), et ne doit pas être confondu avec l'indivision, qui unit plusieurs titulaires d'un même droit. Le nu-propriétaire ne peut pas mettre fin à l'usufruit par un partage : il récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. L'usufruitier supporte l'entretien et, en principe, la taxe foncière et l'IFI ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations. La sortie d'une indivision en nue-propriété obéit aux règles du partage, sans effacer les droits de l'usufruitier. Chaque succession étant particulière, il reste vivement conseillé de consulter un notaire, et un avocat en cas de litige, avant d'engager toute démarche.
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