La procédure d'expulsion pour loyers impayés est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, profondément modifiée par la loi du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé). Contrairement à une idée répandue, aucun seuil minimal de « deux mois » n'est exigé par la loi pour agir : le bailleur peut en principe enclencher une procédure dès le premier loyer impayé. En revanche, l'expulsion effective, elle, n'intervient qu'au terme de plusieurs étapes obligatoires et de délais incompressibles.
Vous êtes propriétaire confronté à un locataire qui ne paie plus, ou locataire en difficulté qui redoute l'expulsion ? L'essentiel à comprendre est qu'un bailleur ne peut jamais expulser lui-même : seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, le permet. Je précise mon rôle : je vulgarise ici la procédure, sans me substituer à un conseil personnalisé. Compte tenu de la technicité de cette matière, où une erreur de forme peut annuler toute la procédure, le recours à un avocat ou à un commissaire de justice est vivement recommandé.
La loi ne fixe pas de nombre de mois d'impayés à atteindre avant d'engager une procédure. En théorie, un seul impayé peut justifier les premières démarches. En pratique, les bailleurs commencent souvent par une relance amiable, puis une mise en demeure, avant de passer au stade contentieux.
Le seuil de « deux mois » que l'on rencontre souvent correspond en réalité à autre chose : c'est à partir de deux mois de loyers impayés (hors charges) que certaines obligations de signalement s'imposent. Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le commandement de payer doit notamment être signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Si le locataire perçoit des aides au logement, l'impayé doit également être signalé à la CAF ou à la MSA, ce qui peut permettre, via un plan d'apurement, le maintien de l'aide.
La règle est identique pour un logement social (HLM) : la procédure suit les mêmes étapes, et le juge dispose des mêmes pouvoirs pour accorder des délais à un locataire de bonne foi.
La procédure se déroule en plusieurs phases successives. La première étape contentieuse est la délivrance, par un commissaire de justice (l'appellation « huissier de justice » a disparu au profit de ce terme), d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cette clause, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayé, est obligatoire dans tous les baux d'habitation signés depuis le 29 juillet 2023.
À compter de la signification de ce commandement, le locataire dispose d'un délai de six semaines pour régler l'intégralité de sa dette. C'est une nouveauté majeure de la réforme de 2023 : auparavant, ce délai était de deux mois. Attention toutefois, pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, l'ancien délai de deux mois reste applicable.
Si la dette n'est pas réglée dans ce délai, la clause résolutoire est dite « acquise », mais le bail n'est pas résilié pour autant de plein droit : le bailleur doit saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion. Le juge compétent en matière de baux d'habitation est, depuis la réorganisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection, qui siège au tribunal judiciaire. L'audience a lieu au moins six semaines après que le locataire a reçu l'assignation. Une fois le jugement obtenu, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire, qui dispose alors de deux mois pour partir avant toute expulsion forcée.
Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Même lorsque la clause résolutoire est acquise, il peut suspendre ses effets et accorder au locataire des délais de paiement s'il constate sa bonne foi, la reprise du paiement du loyer courant et l'existence d'un plan de remboursement réaliste.
Ces délais de grâce peuvent aller jusqu'à trois ans (36 mois). Pendant cette période, si le locataire respecte scrupuleusement l'échéancier fixé, la procédure d'expulsion est suspendue. Mais au moindre manquement (une seule échéance non payée), le bail est résilié et la procédure reprend. Le locataire peut aussi, après le jugement et en cas de difficulté de relogement, saisir le juge de l'exécution pour solliciter des délais supplémentaires pour quitter les lieux.
La trêve hivernale interdit l'exécution des expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars, soit cinq mois. Pendant cette période, même muni d'un jugement définitif, le bailleur ne peut pas faire procéder à l'expulsion par la force publique. Cette protection est prévue par l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.
Il faut toutefois bien distinguer deux choses : la trêve suspend l'exécution de l'expulsion, mais elle n'interrompt ni les procédures judiciaires, ni les commandements de payer, ni l'obligation de payer le loyer. Concrètement, le bailleur peut continuer à faire avancer son dossier devant le juge pendant l'hiver, pour être prêt à agir dès le 1er avril. Quelques exceptions très encadrées existent (notamment le relogement adapté du locataire ou l'occupation illégale du logement).
C'est un point capital. Un propriétaire ne peut en aucun cas expulser lui-même son locataire, ni l'y contraindre par des moyens détournés. Changer la serrure, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, ou retirer les affaires du locataire constitue une expulsion illégale.
Ces agissements sont sévèrement sanctionnés : la loi prévoit jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende pour le fait de contraindre un occupant à quitter son logement sans décision de justice. L'amende est versée à l'État, non au bailleur. Quelle que soit la mauvaise foi du locataire, le bailleur doit donc toujours passer par la voie judiciaire.
Avant tout contentieux, plusieurs leviers existent pour les deux parties. Du côté du bailleur, la relance amiable dès le premier retard, par un courrier clair rappelant le montant dû et un délai de régularisation, permet souvent de renouer le dialogue. Le recours à un conciliateur de justice, gratuit, peut aider à formaliser un échéancier sans passer immédiatement par le tribunal.
Du côté du locataire, mieux vaut réagir sans attendre : contacter le bailleur pour proposer un plan de paiement, saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département, vérifier ses droits aux aides au logement, ou solliciter l'ANIL et son réseau d'ADIL pour un accompagnement gratuit. Pour se prémunir en amont, le bailleur peut de son côté demander une caution (un garant), souscrire une assurance loyers impayés ou recourir à la garantie Visale.
Une mise au point s'impose ici sur les obligations respectives : ce n'est pas au locataire d'assumer les gros travaux ou la mise aux normes du logement, qui incombent au bailleur tenu de fournir un logement décent. Le locataire n'a à sa charge que l'entretien courant et les menues réparations.
Le bailleur dispose d'un délai de prescription de trois ans pour réclamer les loyers et charges impayés, y compris après le départ du locataire. Autrement dit, une dette de loyer née en 2026 peut être réclamée jusqu'en 2029. Cette action en recouvrement de la dette est distincte de la procédure d'expulsion : obtenir la résiliation du bail ne dispense pas d'agir séparément pour récupérer les sommes dues.
Aucun seuil légal de loyers impayés n'est requis pour engager une procédure, mais l'expulsion effective suppose un parcours balisé : commandement de payer (délai de six semaines depuis la réforme de 2023), saisine du juge des contentieux de la protection, jugement, puis commandement de quitter les lieux laissant deux mois au locataire. Le juge peut accorder des délais de grâce allant jusqu'à trois ans, et aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars). Surtout, le bailleur ne peut jamais expulser lui-même, sous peine de lourdes sanctions pénales.
Les délais réels, de plusieurs mois à plusieurs années, et la technicité de la procédure rendent l'accompagnement professionnel précieux. Chaque dossier étant particulier, il reste vivement conseillé de se rapprocher d'un commissaire de justice, d'un avocat ou de l'ADIL avant d'engager toute démarche. Vous pouvez également consulter notre article sur les droits et responsabilités du locataire du logement.
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