En France, la concrétisation d’un projet immobilier nécessite une bonne connaissance du Code de l’urbanisme. Ce code rassemble, en droit français, l’ensemble des normes à caractère législatif et réglementaire relatives aux droits de l’urbanisme. Plus précisément, il définit l’ensemble des dispositions à respecter en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire. Avant de procéder à la construction ou à la modification de votre logement, il est donc indispensable que vous vous conformiez à ces normes. Voici les principales règles à connaître pour réussir votre projet immobilier.
Quel est le code de l'urbanisme ?
Le code de l’urbanisme est une loi française qui réglemente l’aménagement et l’occupation des sols sur le territoire. Il régit à la fois le droit privé et le droit public. La branche du droit privé comprend le permis de construire, le plan d’occupation des sols et le plan local d’urbanisme (PLU). Dans la branche du droit public figure le réaménagement des voies, des espaces publics, etc. Ce code a été instauré par le décret n° 54-766 du 26 juillet 1954.
Pourquoi un code de l'urbanisme ?
La mission du code de l’urbanisme est d’établir un champ d’application permettant l’utilisation des sols au niveau municipal et national. Il permet d’établir des normes de construction, de définir des zones constructibles, de limiter la hauteur des bâtiments, etc. En outre, c’est le service d’urbanisme qui décide d’accorder ou non les permis de construire ou de démolir. Ce service s’occupe également de la cohérence de l’occupation des sols, de la protection de l’environnement et de la préservation du patrimoine.
Demande du certificat d’urbanisme
Tout d’abord, il faut rappeler que le certificat d’urbanisme est un document à caractère informatif et non une autorisation. Ce dernier a habituellement une validité de 18 mois aux yeux de la loi. Il permet à toute personne souhaitant réaliser des travaux sur un terrain de connaître la faisabilité du projet en se conformant au règlement national d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme est disponible en deux versions. Il s’agit du CU informationnel et du CU opérationnel. Le CU informationnel fournit des informations sur les normes d’urbanisme qui sont appliquées au terrain. Le CU opérationnel quant à lui donne une indication sur la faisabilité du projet au regard des règles d’urbanisme.
Même si la demande du certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé de l’obtenir avant d’entreprendre un projet immobilier. En effet, ce dernier est inclus dans la liste des documents requis pour solliciter un permis de construire.
Demande du plan local d’urbanisme (PLU)
Le règlement du PLU s’applique à toute personne souhaitant édifier, rénover ou modifier un bâtiment existant. C’est un document qui fixe un règlement d’occupation des sols, des zones urbanisables et les normes de construction. Il est réalisé en fonction des futurs travaux qui seront réalisés au sein de la commune. Le PLU peut se subdiviser une commune en plusieurs zones ou territoires. Il s’agit notamment des territoires telles que :
- les territoires urbains (U),
- les territoires à urbaniser (AU),
- les territoires agricoles (A),
- les territoires naturels et forestiers (N),
Dans chacune de ces zones, des règles spécifiques s’appliquent en matière d’utilisation du sol et de construction. Par ailleurs, il est important de jeter un coup d’œil sur le PLU d’une commune avant de se lancer dans un projet immobilier. En effet, celui-ci peut restreindre ou interdire l’édification de certains types de bâtiments dans certaines zones. Il peut également imposer des mesures strictes en matière de hauteur des bâtiments, de densité de construction et d’aspect extérieur.
Demande du permis de construire
Toute nouvelle édification ou modification d’un bâtiment de plus de 20 m² nécessite un permis de construire. Ce permis est une sorte d’approbation écrite délivrée par le conseil municipal de la commune lorsque le projet respecte les normes du PLU en vigueur.
Vous devez accompagner la demande de votre permis de construire de certains documents obligatoires. Il s’agit en occurrence des plans de situation, des plans de masse, des notices descriptives, des photographies lointaines et rapprocher de la propriété. La demande de permis de construire doit être soumise au conseil municipal de la région où se trouve le terrain. Après soumission du dossier, la mairie dispose en principe d’un délai de deux mois pour vous faire parvenir sa réponse. Ce permis à une validité de 3 ans et se périme à la fin de ce délai ou lorsque vous interrompez vos travaux pendant plus d’un an.
Il est important de noter que les travaux ne peuvent commencer qu’après obtention du permis de construire. Si ceux-ci débutent sans permis de construire, la mairie peut ordonner l’arrêt ou la démolition des travaux et vous infliger des amendes. En effet, entamer un projet immobilier sans au préalable disposer d’un permis de construire représente une infraction au code de l’urbanisme.
Pour finir, avant de vous lancer dans un projet immobilier, vous devez prendre connaissance de l’actualité en urbanisme. Cela vous permettra d'adopter une procédure juridique afin d'éviter tout litige avec la justice. Dans un premier temps, il est important que vous fassiez une demande du certificat d’urbanisme et que vous consultiez le PLU de votre région. Vous devez également obtenir plusieurs autorisations de la part des autorités compétentes, notamment un permis de construire.