Le DPE obligatoire concerne aujourd'hui la plupart des logements proposés à la vente ou à la location. Ce diagnostic classe le bien de A à G selon sa performance énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Son résultat ne sert plus seulement à informer : il peut conditionner la possibilité de louer un logement, peser sur une vente et engager des responsabilités en cas d'erreur.
Pour un propriétaire, la première question est donc simple : faut-il disposer d'un DPE valide avant de publier l'annonce ? Dans la majorité des ventes et locations, la réponse est oui. Des exceptions existent toutefois, et certaines règles ont encore évolué en 2026.
Je vulgarise ici les règles applicables au DPE en droit français. Si votre bien présente une situation particulière, notamment en copropriété, dans un bâtiment protégé ou en cas de litige avec un locataire, un diagnostiqueur certifié, une ADIL ou un professionnel du droit pourra examiner votre situation.
Le propriétaire vendeur ou bailleur doit faire établir un DPE lorsque le logement entre dans le champ du diagnostic. En cas de vente, le DPE est intégré au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur. En cas de location, il doit être annexé au bail, sauf exceptions prévues par les textes. La fiche Service-Public.fr consacrée au diagnostic de performance énergétique détaille ces obligations pour la vente et la location.
Plusieurs règles doivent être respectées pour que le document puisse être utilisé :
Le DPE doit donc être disponible suffisamment tôt pour que les informations obligatoires puissent figurer dans l'annonce et être communiquées au candidat acquéreur ou locataire.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n'a plus une simple valeur informative. Les informations qu'il contient peuvent être invoquées par les personnes concernées lorsqu'une erreur leur cause un préjudice. Le diagnostiqueur peut notamment voir sa responsabilité engagée si le diagnostic est erroné, sauf lorsque l'erreur provient d'informations volontairement fausses qui lui ont été transmises.
Cette opposabilité ne signifie pas qu'une erreur entraîne automatiquement l'annulation d'une vente ou d'un bail. Le recours dépend du manquement, du préjudice subi et des circonstances du dossier. En revanche, les recommandations de travaux qui accompagnent le diagnostic restent indicatives : le locataire ne peut pas imposer leur exécution au seul motif qu'elles figurent dans le DPE.
Le classement DPE a désormais une conséquence directe sur la décence énergétique du logement. En métropole, un logement classé G ne peut plus être loué dans le cadre d'un bail d'habitation signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier se poursuit progressivement.
| Échéance | Métropole | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | Les logements G ne répondent plus au niveau minimal de performance énergétique | Pas encore d'interdiction fondée sur la classe G à cette date |
| À partir du 1er janvier 2028 | Les logements F et G ne répondent plus au niveau minimal | Les logements G ne répondent plus au niveau minimal |
| À partir du 1er janvier 2031 | Situation inchangée jusqu'en 2034 | Les logements F et G ne répondent plus au niveau minimal |
| À partir du 1er janvier 2034 | Les logements E, F et G ne répondent plus au niveau minimal | Le calendrier prévu ci-dessus reste applicable |
Ces échéances ne mettent pas fin automatiquement à un bail déjà en cours le jour où une nouvelle classe devient exclue. La règle s'apprécie notamment lors de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. Le locataire d'un logement devenu non décent conserve néanmoins des recours pour demander sa mise en conformité.
Le DPE n'est pas exigé pour toutes les constructions. Les principales exceptions sont fixées par l'article R. 126-15 du Code de la construction et de l'habitation. Elles concernent notamment :
La limite de 50 m² est souvent mal comprise. Elle vise un bâtiment indépendant de moins de 50 m², pas n'importe quel appartement ou studio dont la surface serait inférieure à ce seuil. Autre correction importante : les monuments historiques classés ou inscrits figurent bien parmi les catégories exclues du champ du DPE par le texte réglementaire.
Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification, prévue par l'arrêté du 13 août 2025 sur le facteur de conversion de l'électricité, peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l'électricité. Un DPE antérieur restant valide n'a pas nécessairement à être refait : une attestation de nouvelle étiquette peut être générée lorsque les conditions sont réunies.
Une autre évolution concerne les bâtiments d'habitation collective. Dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, l'article L. 126-31 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu'un bâtiment collectif d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE à l'échelle du bâtiment. Ce diagnostic collectif est distinct du DPE individuel qui peut être nécessaire lors de la vente ou de la location d'un logement.
Oui. Lorsqu'un DPE est requis, il fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail. Le candidat locataire doit donc pouvoir connaître la performance énergétique du logement avant de s'engager, et le locataire reçoit le diagnostic lors de la conclusion du contrat.
Si le logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. En l'absence d'accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut notamment déterminer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement dans les conditions prévues par le texte.
Le locataire ne doit toutefois pas décider seul d'arrêter de payer son loyer. Tant qu'aucune décision ne l'y autorise, le paiement du loyer et des charges reste dû. Des limites existent aussi au pouvoir du juge d'ordonner certains travaux lorsque le propriétaire démontre des contraintes de copropriété, architecturales ou patrimoniales prévues par la loi.
Le DPE et l'audit énergétique sont deux documents différents. Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente de certaines maisons individuelles et de certains immeubles d'habitation détenus en monopropriété lorsqu'ils sont classés E, F ou G. Il ne faut donc plus limiter cette obligation aux seules classes F et G.
L'obligation ne concerne pas de la même manière la vente d'un simple lot de copropriété. Il faut vérifier la nature du bien vendu, son classement énergétique et la date de la vente pour savoir si l'audit doit être remis à l'acquéreur.
Un DPE absent, invalide ou comportant des informations erronées peut avoir plusieurs conséquences. Le vendeur ou le bailleur peut être exposé à un recours civil si le manquement a causé un préjudice à l'acquéreur ou au locataire. Le diagnostiqueur peut également engager sa responsabilité lorsque l'erreur lui est imputable.
Les obligations d'information dans les annonces sont elles aussi sanctionnées. Le Code de la construction et de l'habitation prévoit notamment une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale dans certains cas de manquement aux mentions relatives à la performance énergétique.
Avant de publier une annonce, le plus sûr est donc de vérifier trois éléments : la date du DPE, son numéro d'identification ADEME et la classe réellement applicable au logement, notamment si une nouvelle attestation a été générée après les évolutions de calcul. En cas de doute sur la validité du diagnostic ou sur la possibilité de louer le bien, une ADIL ou un diagnostiqueur certifié peut vous aider à vérifier la situation avant la signature du contrat.
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