Avant un chantier susceptible d'avoir des conséquences sur des immeubles voisins, le référé préventif permet de faire établir leur état par un expert judiciaire avant le début des travaux. Cette procédure, utilisée notamment en droit de la construction, repose sur l'article 145 du Code de procédure civile. Elle n'est pas obligatoire en principe, mais elle peut sécuriser la preuve aussi bien pour le maître d'ouvrage que pour les propriétaires riverains.
L'expression « référé préventif » désigne en pratique une forme de référé-expertise. Le juge ne tranche pas à ce stade la responsabilité d'une partie. Il ordonne une mesure destinée à conserver ou à établir une preuve avant un éventuel procès, à condition qu'il existe un motif légitime.
L'objectif principal est de disposer d'un état de référence des bâtiments et ouvrages situés autour du chantier. L'expert peut notamment relever des fissures, déformations, infiltrations ou autres désordres déjà présents, les décrire et les photographier selon la mission fixée par le juge.
Pour le maître d'ouvrage, cet état initial peut être utile si un voisin affirme, après le début des travaux, qu'un dommage a été provoqué par le chantier alors qu'il existait auparavant. Pour le propriétaire voisin, la démarche présente aussi un intérêt : si un désordre apparaît ou s'aggrave pendant les travaux, les constatations antérieures peuvent faciliter la comparaison de l'état du bâtiment.
Le référé préventif ne constitue toutefois ni une assurance contre les dommages ni une décision anticipée sur les responsabilités. Il organise surtout la conservation d'une preuve technique dans un cadre judiciaire et contradictoire. Le juge saisi ultérieurement d'un litige reste libre d'apprécier les éléments du dossier.
Dans le cadre d'un chantier privé relevant de l'ordre judiciaire, la demande fondée sur l'article 145 est généralement portée devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé. Lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, l'article 145 prévoit que la juridiction du lieu où se situe cet immeuble est seule compétente.
La procédure est engagée par une assignation délivrée aux personnes concernées par un commissaire de justice. Service-Public.fr précise les règles applicables à la demande d'expertise judiciaire avant tout procès, notamment la saisine par assignation, la compétence territoriale et les règles relatives à la représentation par avocat.
Le demandeur doit justifier d'un « motif légitime » de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. Pour un chantier, ce motif peut résulter de la proximité d'immeubles existants et de la nature des travaux envisagés, à condition que la demande soit suffisamment concrète et utile.
Contrairement à ce que l'expression « référé » peut laisser penser, l'urgence n'est pas une condition propre à la mesure prévue par l'article 145. L'enjeu est surtout de démontrer l'utilité de la mesure avant qu'un éventuel litige au fond ne soit engagé.
La liste dépend du chantier et de la mission demandée. Les propriétaires des immeubles avoisinants sont naturellement concernés lorsque leurs biens doivent être examinés. Selon la configuration, d'autres personnes peuvent avoir intérêt à participer aux opérations, par exemple un syndicat de copropriétaires ou certains intervenants à l'acte de construire.
Cette étape mérite une attention particulière. Une personne appelée à la procédure pourra participer aux opérations d'expertise, recevoir les convocations et présenter ses observations. À l'inverse, une liste incomplète peut compliquer l'utilisation ultérieure du rapport à l'égard de personnes qui n'ont pas participé aux opérations. La détermination des parties à assigner doit donc être adaptée au dossier et non établie à partir d'une liste automatique.
La représentation par avocat dépend notamment de la nature et du montant du litige. Pour une expertise judiciaire demandée avant tout procès, Service-Public.fr indique que l'avocat est obligatoire lorsque le montant du litige dépasse 10 000 euros. Les règles de représentation comportent toutefois des exceptions, et un référé préventif peut porter sur une demande dont le montant n'est pas facilement chiffrable.
Dans un dossier de construction, l'assistance d'un avocat reste particulièrement utile pour rédiger l'assignation, définir la mission demandée à l'expert et identifier les personnes qui doivent participer à la procédure.
Il n'existe pas de délai unique applicable à tous les référés préventifs. La date d'audience dépend notamment du tribunal saisi, tandis que l'expertise suppose ensuite la désignation de l'expert, le versement éventuel de la provision fixée par le juge et l'organisation des premières opérations.
Le référé est une procédure conçue pour permettre une décision provisoire ou une mesure d'instruction sans attendre un procès au fond. Cela ne signifie pas pour autant que l'ensemble de l'expertise sera terminé en quelques jours. L'ordonnance fixe notamment la mission de l'expert, le montant de la consignation à verser et le délai dans lequel son rapport doit être déposé. Si la consignation n'est pas versée dans les conditions fixées, la désignation de l'expert peut devenir caduque.
Pour un référé préventif, il est donc préférable d'anticiper la démarche dans le calendrier du chantier. Commencer les travaux avant que l'état initial des avoisinants ait pu être constaté peut réduire l'intérêt probatoire recherché.
L'expert judiciaire est un technicien chargé d'éclairer le juge sur des questions de fait nécessitant des compétences spécialisées. Dans un dossier de construction, il s'agit généralement d'un professionnel compétent dans le domaine du bâtiment, des structures, du sol ou d'une spécialité adaptée au chantier. Le juge choisit en principe un expert inscrit sur une liste, mais il peut aussi, dans certaines conditions, désigner un professionnel non inscrit.
Sa mission est strictement encadrée par la décision qui l'a désigné. Selon l'article 238 du Code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour lesquels il a été commis et ne doit pas porter d'appréciations d'ordre juridique. Il décrit et analyse les éléments techniques ; il ne décide pas qui est juridiquement responsable.
L'expert convoque les parties et leurs avocats aux opérations d'expertise. Chacun doit pouvoir prendre connaissance des éléments utiles, participer aux réunions et formuler des observations. La procédure d'expertise judiciaire doit respecter le principe du contradictoire et l'absence de convocation des parties peut affecter la validité de l'expertise.
Lors de la première visite, l'expert peut dresser un état des avoisinants et relever les désordres existants. Si sa mission le prévoit, d'autres constatations peuvent intervenir pendant le chantier. Lorsque des difficultés apparaissent ou qu'une extension de mission semble nécessaire, l'expert en réfère au juge chargé du contrôle, qui peut adapter la mission dans les conditions prévues par le Code de procédure civile.
Non, pas de sa propre autorité. L'expert n'est ni le juge ni une autorité administrative chargée d'ordonner une suspension de chantier. S'il constate une difficulté grave ou un risque entrant dans sa mission, il peut en faire état aux parties et au juge chargé du contrôle de l'expertise.
La mesure à prendre dépend alors de la situation et du fondement juridique applicable. Présenter l'expert comme ayant le pouvoir d'« arrêter les travaux » serait donc inexact : son rôle est d'abord technique et probatoire.
Un constat de commissaire de justice, l'ancien huissier de justice, peut être utile lorsqu'il s'agit de fixer rapidement l'état matériel d'un lieu à une date donnée. Service-Public.fr rappelle qu'un constat de commissaire de justice constitue un mode de preuve et décrit les constatations matérielles personnellement effectuées par cet officier public et ministériel.
Ce constat ne remplit cependant pas exactement la même fonction qu'une expertise judiciaire. Le commissaire de justice décrit ce qu'il constate, mais il n'est pas désigné pour conduire une analyse technique comparable à celle d'un expert du bâtiment. Un constat réalisé à la demande d'une seule partie ne bénéficie pas non plus, par lui-même, du même déroulement contradictoire qu'une expertise organisée par le juge.
Il serait donc excessif de présenter le constat comme une preuve « non opposable » ou comme une solution toujours moins valable. Il peut être très utile pour établir rapidement une situation matérielle. Le choix dépend surtout de l'importance du chantier, de la proximité des immeubles voisins, de la technicité des risques et du niveau de sécurité probatoire recherché.
Lorsque les travaux sont susceptibles d'affecter plusieurs immeubles ou que la mission technique doit être précisément encadrée, le référé préventif offre un cadre plus complet. La rédaction de l'assignation et de la mission de l'expert mérite alors d'être examinée avec un avocat en droit immobilier ou en droit de la construction avant le démarrage du chantier.
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