Avant le démarrage d'un chantier, il est possible de demander à la justice de faire constater l'état des bâtiments voisins : c'est le référé préventif, une forme de référé-expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile. Cette démarche protège à la fois le maître d'ouvrage (celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés) et les propriétaires riverains. Cet article explique son intérêt, son déroulement et son alternative.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici cette procédure pour vous aider à en comprendre la logique, sans me substituer à un avocat en droit immobilier, vers lequel j'oriente, car la rédaction de la demande et la stratégie sont techniques. Au-delà d'un certain enjeu financier, la représentation par avocat est d'ailleurs obligatoire pour ce type de référé.
Le référé préventif consiste à faire désigner par un juge un expert judiciaire chargé de dresser un état des lieux des constructions avoisinant un futur chantier, avant que les travaux ne commencent. L'objectif est de conserver la preuve de l'état existant, afin d'éviter les contestations une fois les travaux achevés.
Concrètement, cela signifie que cette photographie initiale protège les deux parties. Le maître d'ouvrage se prémunit contre des réclamations injustifiées : si une fissure ou un désordre existait déjà avant le chantier, l'expertise le démontre, ce qui évite d'avoir à indemniser un dommage qui ne lui est pas imputable. Les propriétaires voisins, de leur côté, conservent un droit de recours : si un désordre réel apparaît du fait des travaux, il pourra être constaté et rattaché au chantier. Cette mesure est donc dans l'intérêt commun, même si la loi n'oblige pas à y recourir.
La procédure commence par une assignation, c'est-à-dire un acte qui convoque les parties adverses devant le juge des référés. L'assignation est adressée au président du tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble. (À noter : on parlait autrefois de « tribunal de grande instance », mais cette juridiction a été remplacée par le tribunal judiciaire au 1er janvier 2020.)
Pour que la demande soit recevable, il faut justifier d'un motif légitime, c'est-à-dire d'un intérêt à conserver la preuve de l'état des lieux. L'assignation doit aussi exposer précisément la mission souhaitée pour l'expert, car celle-ci sera limitée à ce que l'ordonnance du juge prévoit. Concrètement, cela signifie qu'il est vivement conseillé de viser large parmi les personnes à assigner (propriétaires riverains, mais aussi, selon les cas, la commune et les entreprises intervenant sur le chantier), afin que l'expertise leur soit opposable. C'est généralement l'avocat qui rédige cette assignation pour le compte du maître d'ouvrage.
Le référé est une procédure rapide : un délai relativement court est fixé pour l'audience, tout en laissant à la partie adverse le temps de préparer sa défense. Ce délai varie selon les juridictions et la nature de l'affaire.
Concrètement, cela signifie que le référé permet d'obtenir une décision (appelée « ordonnance ») dans des délais bien plus brefs qu'un procès au fond. En cas d'urgence particulière, des modalités accélérées existent, mais elles supposent de démontrer cette urgence au juge.
Une précision de vocabulaire s'impose, car la source d'origine évoquait un « expert en droit » : l'expert désigné n'est pas un juriste, mais un technicien (le plus souvent du bâtiment), inscrit sur une liste du tribunal, ce qui garantit son indépendance. Son rôle est d'éclairer le juge sur des questions techniques, sans jamais se substituer à lui.
Après sa désignation, l'expert convoque toutes les parties à une première réunion sur place, y compris celles qui ne se sont pas présentées à l'audience. Il y rappelle sa mission et expose le calendrier. Il vérifie l'état des avoisinants, relève et photographie les désordres éventuels, et peut suivre l'évolution de cet état pendant toute la durée du chantier. Ses opérations se déroulent de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence de toutes les parties, qui peuvent formuler des observations. Concrètement, cela signifie qu'il est important d'être présent ou représenté à ces réunions : un voisin absent pourra difficilement contester ensuite l'état constaté de son bien. À l'issue de ses investigations, l'expert remet un rapport au tribunal, sous le contrôle du magistrat chargé du suivi des expertises.
Sur un point évoqué par l'article d'origine, une nuance est nécessaire : l'expert ne décide pas seul d'« arrêter les travaux ». Son rôle est de constater et d'alerter. S'il observe un danger, il en informe le juge et les parties, et c'est en principe au juge qu'il revient d'ordonner, le cas échéant, une mesure comme la suspension du chantier.
Il existe une alternative plus légère : le constat dressé par un commissaire de justice (nouvelle dénomination de l'huissier de justice depuis 2022). Ce procès-verbal décrit l'état des lieux de façon neutre à un instant donné. Il est moins coûteux, mais aussi moins protecteur que le référé préventif, pour deux raisons.
D'abord, le commissaire de justice se limite à constater un état (par exemple par des photographies) : il n'est pas un technicien du bâtiment et ne porte pas d'avis sur les causes ou les techniques de construction. Ensuite, son constat n'est pas contradictoire : un voisin n'est pas tenu de le laisser entrer chez lui, et le constat n'est pas nécessairement opposable aux autres parties. Concrètement, cela signifie que le constat de commissaire de justice est utile pour figer rapidement une preuve, mais que le référé préventif, contradictoire et confié à un expert technique suivant le chantier dans la durée, offre une protection bien plus solide. Dans les deux cas, ces démarches n'empêchent personne de saisir ensuite la justice sur le fond.
Le référé préventif permet de faire constater par un expert judiciaire, avant le début d'un chantier, l'état des bâtiments voisins, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Il protège le maître d'ouvrage contre les réclamations injustifiées et préserve le recours des riverains en cas de désordre réel. La demande passe par une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. L'expert, technicien et non juriste, opère de façon contradictoire et peut suivre le chantier dans la durée. Le constat de commissaire de justice en est une alternative plus simple, mais moins protectrice car non contradictoire.
Chaque situation étant particulière, notamment pour définir la mission de l'expert et la liste des parties à assigner, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un avocat en droit immobilier. Cet article a une vocation purement informative et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
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