Les personnes âgées propriétaires d'un bien immobilier cherchent souvent à disposer de leur bien tout en s'assurant de bénéficier d'un logement tout en maintenant un revenu décent permettant de vivre. Le viager offre une option avantageuse. De toutes les formes de viager, celui du viager sans rente est une des options considérées par beaucoup de retraités. Cette solution comporte l'avantage, pour le vendeur, de disposer d'une somme forfaitaire tout de suite, ce qui permet de laisser à ses héritiers un héritage financier tout en conservant l'usufruit de son logement. Pour l'acheteur, c'est un moyen de s'offrir un bien immobilier à moindre coût.
C'est quoi un viager sans rente ?
Il existe différents types de vente en viager.
- Le viager hypothécaire, où le crédirentier conserve l'usufruit de sa maison et le débirentier se charge de rembourser l'hypothèque du vendeur jusqu'au décès du vendeur et peut alors le récupérer.
- Le viager libre. Cela concerne un bien immobilier vide dont le débirentier obtient l'usage à la signature de l'accord. Il peut y habiter ou le mettre en location.
- Le viager occupé. Dans ce type de vente, le vendeur, aussi appelé le débirentier, continue d'occuper la maison et reçoit une rente régulière de l'acheteur, aussi appelé le débirentier. Il y a aussi un cas où le vendeur garde l'usage de l'habitation et un bouquet, représentant le prix de vente du bien, lui est versé à la signature. On parle alors de viager occupé sans rente, car l'acheteur ne lui en paye pas.
Une alternative avantageuse
Cette forme de viager a plusieurs avantages pour l'acheteur qui accepte de prendre ce risque. Le prix d'achat est minoré de 30 à 50 % de la valeur du bien pour compenser la non-perception du montant du loyer. Il peut revendre le bien au prix du marché aussitôt sa libération suite au décès du vendeur. Vu les économies réalisées à l'achat, cela représente une plus-value conséquente. De plus, comme le vendeur a occupé ce logement pendant longtemps, il garde toujours un ressenti de propriétaire et va l'entretenir. En France, l'investissement en viager occupé, avec ou sans rente, n'est pas à la merci de la politique fiscale d'un gouvernement, n'étant pas lié à une loi fiscale.
Comment calculer un viager occupé sans rente ?
Le calcul d'un viager occupé sans rente est un exercice délicat. C'est la raison pour laquelle les services d'un professionnel de l'immobilier ou d'un notaire sont préférables. Le montant du bouquet, c'est-a-dire, le paiement du bien immobilier, se fait en prenant en compte divers facteurs. La valeur du bien, l'âge du vendeur et son espérance de vie vont influer sur le montant dû. C'est une démarche précise qui va déterminer le manque à gagner, en termes de loyers non perçus, de l'acquéreur en fonction du temps d'occupation estimé du vendeur. Pour avoir une bonne estimation dans le calcul du viager occupé sans rente, un vendeur doit soupeser les risques de son investissement. Un notaire ou un professionnel de l'immobilier sont à même de l'aider.
Quelles sont les différences entre un viager sans rente et un viager avec rente ?
Lors de la vente d'un bien en viager avec rente, le vendeur a la garantie de recevoir une somme d'argent de façon régulière jusqu'à son décès. Cela peut être un avantage considérable pour un retraité qui aura vu ses revenus baisser à sa retraite. Dans le cas d'un viager sans rente, il a la possibilité de disposer d'une somme conséquente à la signature de l'accord.
Viager sans rente vs viager avec rente
Lors d'une vente en viager sans rente, le vendeur perçoit un capital important en une seule foisavec des frais de notaire et des taxes réduits. En outre, si c'est un viager occupé, il continue d'avoir l'usufruit de l'habitation sans les soucis de retard de loyer ou d'impayés. Néanmoins, quoiqu’ayant l'usage du bien jusqu'à son décès, il ne peut ni le revendre, ni le louer. Le fait de ne recevoir aucune rente viagère peut être un problème surtout si ses revenus sont bas. Au moment de la signature de l'accord, si le calcul est mal fait et que le vendeur décède précipitamment, le montant du bouquet sera bien en dessous de sa réelle valeur. À la vente en viager avec rente, le débirentier dispose d'un revenu supplémentaire périodiquement jusqu'à sa mort. C'est un avantage, car ça lui permet de disposer d'une source de revenu le mettant à l'abri des aléas de la vie. Il a aussi l'avantage de jouir de son bien et de le louer à sa guise. La rente viagère est soumise à un régime fiscal avantageux pour le débirentier. D'un autre côté, si le vendeur vit plus longtemps que prévu, c'est l'acquéreur qui va se retrouver à payer une rente pendant une période assez longue. En cas de défaut de paiement de la rente, la procédure judiciaire est assez compliquée pour des gens âgés à la retraite.
Quelles sont les conditions pour vendre en viager sans rente ?
Le viager sans rente s'applique dans deux cas :
- La vente en viager sans rente avec réserve du DUH (droit d'usage et d'habitation). Dans ce cas précis, le vendeur ne peut pas vendre ou louer le bien. Il ne déclare pas, à ce moment, la valeur en pleine propriété du bien et la taxe foncière est à la charge de l'acheteur.
- La vente en nue propriété, un viager au cours duquel il peut louer le bien avec l'accord du nouveau propriétaire. En retour, il peut déclarer la valeur du bien en pleine propriété et paie la foncière.
La vente en nue propriété présente un avantage pour les investisseurs au niveau de l'impôt sur la fortune. Dans le cadre d'un viager sans rente, le calcul doit inclure le bouquet qui ne doit pas dépasser 30 % du prix du bien et le cumul de toutes les rentes qui doivent être versées en une fois. Cette formule requiert, néanmoins, que l'acheteur souscrive à un prêt immobilier. Le viager présente de nombreux avantages pour celui qui achète et aussi celui qui vend. C'est un processus encadré qui peut être avantageux si les parties en présence respectent les conditions de vente et prennent les précautions nécessaires. Dans tous les cas, il vaut mieux, pour le vendeur comme pour l'acheteur, faire appel à un professionnel avant de se lancer.