Le mandat de recherche immobilier est un contrat par lequel un acquéreur confie à un professionnel (chasseur immobilier ou agence) la mission de trouver un bien correspondant à ses critères. Encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et précisé par la loi ALUR du 24 mars 2014, il offre un cadre protecteur à l'acheteur, à condition d'en connaître les règles.
Honoraires payables uniquement en cas de succès, mentions obligatoires sous peine de nullité, droit de rétractation : ce contrat répond à des exigences précises. Cet article fait le point sur son fonctionnement, ses avantages, sa durée et les protections dont bénéficie l'acquéreur.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici un contrat encadré par le droit immobilier. Avant de signer, une lecture attentive du mandat, et au besoin l'avis d'un professionnel du droit, restent recommandés.
Le mandat de recherche est un contrat de prestation de services qui lie un acquéreur (le mandant) à un professionnel de l'immobilier (le mandataire), le plus souvent un chasseur immobilier. Ce dernier s'engage à rechercher un bien selon des critères définis, à organiser les visites, à conseiller l'acheteur et, généralement, à négocier en son nom.
Pour être valable, le professionnel doit impérativement être titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière (carte T), délivrée en application de la loi Hoguet. Sans cette carte, le mandat est nul et aucune rémunération ne peut être réclamée. Il ne faut pas confondre ce contrat avec le mandat de vente, qui lie au contraire un propriétaire vendeur à l'agent chargé de trouver un acquéreur.
Le mandat de recherche présente plusieurs intérêts concrets pour celui qui cherche un bien, en particulier sur un marché tendu :
Il faut souligner que le professionnel est tenu à une obligation de moyens, et non de résultat : il doit tout mettre en œuvre pour trouver un bien conforme, mais ne garantit pas de l'y parvenir. S'il ne trouve rien au terme du mandat, l'acquéreur ne lui doit aucune somme.
La rémunération du chasseur immobilier représente généralement entre 3 % et 5 % du prix d'achat, parfois sous forme de forfait. Le point essentiel, très protecteur pour l'acheteur, est le moment du paiement : les honoraires ne sont dus qu'en cas de succès, c'est-à-dire au plus tôt à la signature, et le plus souvent lors de l'acte authentique chez le notaire.
La loi Hoguet (article 6) interdit formellement de réclamer un quelconque paiement avant la conclusion effective de l'opération : ni « frais de dossier », ni « frais de recherche », ni avance ne peuvent être exigés au lancement. Le montant ou le pourcentage exact doit figurer dans le mandat. À noter que ces honoraires ne sont pas inclus dans la base de calcul des droits de mutation (les « frais de notaire »).
Contrairement à ce que l'on lit parfois, il n'existe pas de durée légale fixe de quelques semaines. La durée est librement fixée par les parties dans le contrat. En pratique, elle est le plus souvent de trois mois. Surtout, la loi Hoguet encadre la période d'irrévocabilité initiale, qui ne peut dépasser trois mois : pendant cette période, l'acquéreur reste engagé.
À l'issue de cette période initiale, l'acquéreur peut résilier le mandat. À défaut, le contrat se renouvelle par tacite reconduction, selon les modalités prévues. La résiliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis prévu (souvent quinze jours). Deux formes de mandat coexistent :
Au-delà du paiement au succès, l'acheteur bénéficie de plusieurs garanties. La première est le droit de rétractation : lorsque le mandat est signé hors de l'établissement du professionnel (au domicile, en ligne, par courrier), l'acquéreur dispose de quatorze jours pour se rétracter, sans frais ni justification, en application du Code de la consommation (loi Hamon). Cette mention doit figurer dans le contrat.
La deuxième tient aux mentions obligatoires. Le mandat doit notamment comporter l'identité des parties, l'objet de la mission, la description du bien recherché, la durée, le montant et les modalités de rémunération, les conditions de résiliation et le numéro de carte professionnelle du mandataire. L'absence d'une mention obligatoire peut entraîner la nullité du mandat, privant le professionnel de toute rémunération.
Enfin, la loi ALUR interdit de faire signer un mandat de recherche après que le bien a déjà été identifié par l'acquéreur. Cette pratique, qui vise souvent à réduire artificiellement la base des frais de notaire, est illégale et source de litiges.
Le mandat de recherche immobilier lie un acquéreur à un chasseur immobilier titulaire de la carte T, encadré par la loi Hoguet (1970) et la loi ALUR (2014). Les honoraires (souvent 3 à 5 %) ne sont dus qu'en cas de succès, aucun frais ne pouvant être réclamé en amont. La durée est librement fixée, la période d'irrévocabilité ne pouvant dépasser trois mois, et l'acquéreur bénéficie d'un droit de rétractation de quatorze jours en cas de signature hors établissement.
Chaque contrat ayant ses particularités, il reste conseillé de lire attentivement le mandat avant de signer et de vérifier la présence des mentions obligatoires. Cet article a une vocation purement informative et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
Pour aller plus loin : vous pouvez consulter nos articles sur le mandat de vente, le rôle du chasseur immobilier, et les frais de notaire lors d'un achat immobilier.
Article rédigé par
