Le bail commercial dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, permet de louer un local commercial sans appliquer le statut protecteur des baux commerciaux. Cette possibilité est prévue par l'article L. 145-5 du Code de commerce, à condition notamment que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans.
Ce contrat peut être utile pour tester une activité, ouvrir un commerce temporaire ou vérifier qu'un emplacement convient avant de s'engager dans un bail commercial classique. Sa souplesse a toutefois une contrepartie : pendant la période dérogatoire, le locataire ne bénéficie pas des principales protections attachées au statut des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement et, en principe, de l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement.
Une autre précaution mérite d'être connue dès le départ. Un bail de courte durée n'autorise pas automatiquement le locataire à partir quand il le souhaite. Sauf clause permettant une résiliation anticipée ou accord trouvé avec le bailleur, le contrat est conclu pour une durée déterminée et les loyers restent en principe dus jusqu'à son terme.
Le bail dérogatoire est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Les parties choisissent, au moment de l'entrée du locataire dans les lieux, de ne pas soumettre leur relation au statut des baux commerciaux pendant une période limitée.
Ce choix produit des conséquences concrètes. Dans un bail commercial classique, le locataire bénéficie notamment d'un droit au renouvellement sous certaines conditions et peut avoir droit à une indemnité d'éviction lorsque le bailleur refuse ce renouvellement. Ces protections ne s'appliquent pas de la même manière pendant un bail dérogatoire.
Le régime laisse en revanche une large place au contrat. Comme le précise Entreprendre Service-Public dans sa fiche consacrée au bail dérogatoire, les parties disposent notamment d'une liberté importante pour déterminer l'activité autorisée, le montant du loyer et les charges. Le loyer initial est librement fixé et n'est pas soumis au plafonnement propre à certains baux commerciaux.
Le seul fait de donner au contrat le nom de « bail précaire » ou de « bail de courte durée » ne suffit pas. Pour bénéficier du régime de l'article L. 145-5 du Code de commerce, plusieurs conditions doivent être respectées.
L'état des lieux est expressément prévu par l'article L. 145-5. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers qu'elles mandatent. Si cela n'est pas possible, il est réalisé par un commissaire de justice, les frais étant alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Une rédaction précise reste essentielle. Elle permet notamment d'éviter une ambiguïté sur la durée du contrat, les possibilités de résiliation, les charges, l'activité autorisée ou encore les conditions dans lesquelles les locaux devront être rendus.
Aucune durée minimale n'est imposée. Les parties peuvent donc prévoir quelques mois, un an, deux ans ou toute autre durée adaptée à leur projet. En revanche, la limite maximale est stricte : la durée totale des baux dérogatoires successifs ne peut pas dépasser trois ans.
Cette limite s'apprécie globalement. Un bail conclu pour dix-huit mois peut, par exemple, être suivi d'un autre bail dérogatoire, mais la durée cumulée des contrats ne devra pas excéder trois ans.
À l'expiration de cette durée maximale, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour permettre l'exploitation du même fonds dans les mêmes locaux. Cette interdiction figure directement dans l'article L. 145-5 du Code de commerce.
C'est une différence importante avec ce que laisse parfois penser l'expression « bail de courte durée ». Le locataire ne bénéficie pas automatiquement d'un droit de résiliation anticipée.
Lorsque le contrat a été conclu pour une période ferme, il doit en principe être exécuté jusqu'à son terme. Un locataire qui quitte les locaux plus tôt peut donc rester tenu au paiement des loyers prévus jusqu'à la date de fin du contrat.
Les parties peuvent toutefois prévoir dès la signature une clause de résiliation anticipée. Elle peut fixer les circonstances dans lesquelles le locataire ou le bailleur pourra mettre fin au contrat, ainsi que le préavis et les modalités de notification. Un départ anticipé peut également être négocié à l'amiable lorsque le bailleur l'accepte.
Avant de signer, ce point mérite donc une lecture attentive. Pour une entreprise qui teste une nouvelle activité, un bail de trois ans sans faculté de sortie anticipée n'offre pas la même souplesse qu'un contrat prévoyant expressément une possibilité de résiliation.
Les deux mécanismes sont souvent confondus, notamment parce que le bail dérogatoire est lui-même parfois appelé « bail précaire ». Juridiquement, leur logique n'est pourtant pas la même.
Le bail dérogatoire repose avant tout sur une durée limitée. Les parties choisissent volontairement d'écarter temporairement le statut des baux commerciaux, dans la limite de trois ans.
La convention d'occupation précaire repose, elle, sur une raison extérieure à la seule volonté des parties. Selon l'article L. 145-5-1 du Code de commerce, elle suppose des circonstances particulières qui justifient objectivement la précarité de l'occupation, quelle que soit sa durée.
Ce peut être, par exemple, le sort incertain d'un immeuble appelé à être démoli ou transformé, sous réserve que les circonstances du dossier caractérisent réellement cette précarité. Il ne suffit donc pas que le propriétaire et l'occupant souhaitent éviter le statut des baux commerciaux.
La convention d'occupation précaire ne connaît pas la limite de trois ans applicable au bail dérogatoire. En revanche, si les circonstances objectives justifiant la précarité sont absentes, la qualification donnée au contrat par les parties ne suffit pas nécessairement à écarter le statut des baux commerciaux.
Lorsqu'il arrive à la date prévue, le bail dérogatoire cesse en principe automatiquement. Le locataire doit alors libérer les locaux, rendre les clés et participer à l'établissement de l'état des lieux de sortie. Aucun congé donné six mois à l'avance n'est exigé du locataire comme dans certaines situations relevant du bail commercial classique.
La situation devient plus délicate si le locataire reste après l'échéance. L'article L. 145-5 prévoit que si le preneur reste et est laissé en possession et que cette situation se prolonge au-delà du délai légal d'un mois suivant l'échéance, un nouveau bail relevant du statut des baux commerciaux se forme.
Le bailleur qui refuse cette poursuite doit donc manifester clairement son opposition au maintien dans les lieux. Entreprendre Service-Public indique qu'il peut demander au locataire de partir par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice dans le délai d'un mois suivant la fin du bail.
Il n'est cependant pas nécessaire d'attendre l'échéance pour manifester cette volonté. Dans un arrêt du 11 mai 2022 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la Cour a admis qu'un congé délivré avant le terme du dernier bail dérogatoire pouvait empêcher le locataire de se prévaloir d'un titre d'occupation après cette échéance, dès lors qu'il manifestait clairement la volonté des bailleurs de ne pas poursuivre la relation.
Le risque se concentre principalement sur la rédaction du contrat, le respect de la durée maximale et la gestion de son échéance. Pour le bailleur, laisser le locataire poursuivre son activité sans réagir peut produire des conséquences bien plus importantes que prévu initialement.
Du côté du locataire, il faut aussi mesurer ce que signifie réellement la dérogation au statut. Pendant cette période, il ne bénéficie pas de la même stabilité qu'avec un bail commercial classique et ne peut pas partir librement avant le terme si le contrat ne le permet pas.
Lorsque les sommes engagées sont importantes, que des travaux doivent être réalisés ou que l'activité dépend fortement de la pérennité de l'emplacement, faire relire le contrat par un avocat spécialisé en droit commercial ou par un notaire permet de vérifier les clauses avant la prise de possession des locaux. Une attention particulière doit être portée à la durée, à la résiliation anticipée et aux conditions prévues pour la restitution du local.
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