Bail dérogatoire : que dit la loi à son sujet ?

En quête d'un espace commercial pour lancer votre activité professionnelle ? D'une durée maximale de 9 ans, le bail commercial classique ne cesse d'être remis en question tant par le locataire que par le bailleur pour son manque de souplesse. En effet, avec la récente crise sanitaire, il est difficile pour un locataire d'anticiper son activité sur une durée allant jusqu'à 9 ans, ce qui n'est guère rassurant pour le bailleur. Toutefois, saviez-vous que la législation en France a mis au point une solution, permettant à un locataire de déroger au statut des baux commerciaux ? Il s'agit là du bail commercial dérogatoire, communément appelé bail de courte durée, qui est une excellente alternative au bail commercial classique. Quel est le principe du bail commercial dérogatoire ? Quelles sont les conditions de validité pour conclure ce contrat de bail ? Quels sont les points forts ainsi que les inconvénients du bail commercial dérogatoire ? Voici les éléments essentiels sur le sujet.

C'est quoi un bail dérogatoire ?

Strictement encadré par l'article L. 145-5 du Code du commerce, le régime du bail commercial dérogatoire, plus connu sous le nom de bail de courte durée, a été élaboré afin de permettre aux deux parties (le bailleur et le locataire) liées par un contrat de location de contourner certaines règles auxquelles sont généralement soumis les baux commerciaux classiques, comme le droit au renouvellement du bail ou encore le versement d'une indemnité d'éviction.

En d'autres termes, si un locataire conclut un contrat de bail commercial dérogatoire, ce dernier ne pourra pas renouveler son contrat de location une fois celui-ci arrivé à échéance. De même, il est important de souligner que le bail commercial dérogatoire n'est applicable que pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal d'une durée limitée à 3 ans maximum.

Bail dérogatoire : les conditions de validité à réunir

Pour qu'un locataire et un bailleur puissent conclure ce type de contrat de location, il faut impérativement qu'ils répondent aux conditions de validité clairement définies par l'article L. 145-5 du Code de commerce. Au cas du non-respect de ces conditions, le contrat de location peut être requalifié en bail commercial classique, ce qui peut être contraignant pour les deux parties sur le long terme. Voici les conditions à remplir :

• La durée totale de la location de l'espace commercial ne doit pas aller au-delà de 3 ans.
• Les deux parties doivent manifester de manière claire et précise leur volonté de ne pas se soumettre aux règles des baux commerciaux classiques. Dans ce contexte, il convient d'insérer une clause dans le contrat de location.
• Le bail doit être conclu dès le moment où le locataire fait son entrée dans les lieux.
• L'état des lieux doit être établi par une tierce personne mandatée par les deux parties concernées ou par un commissaire de justice.
• Le montant du loyer doit être fixé par les deux parties. Il faut savoir que celui-ci n'est pas plafonné.

Si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées, le bail sera requalifié en bail commercial traditionnel.

En quoi le bail dérogatoire est-il différent du bail précaire ?

Bien que les termes "bail commercial dérogatoire" et "bail commercial précaire" soient souvent employés pour désigner la location des locaux à usage professionnel, il s'agit là de deux notions bien différentes. En effet, ils prêtent parfois à confusion du fait qu'ils ont tous deux été mis en place afin de pallier certains dispositifs des baux commerciaux classiques, jugés trop contraignants aussi bien par le propriétaire bailleur et par le locataire. Voici les éléments qui distinguent le bail commercial dérogatoire du bail précaire :

• Premièrement, le bail commercial dérogatoire utilise le terme "locataire" pour désigner le preneur de l'espace commercial, contrairement à la COP (convention d'occupation précaire) qui emploie le mot "occupant".
• Deuxièmement, la convention d'occupation précaire relève d'un cas exceptionnel, indépendant de la volonté des deux parties, tandis que le bail commercial dérogatoire est conclu d'un commun accord entre les deux parties.
• Pour finir, le dernier élément qui différencie ces deux types de baux n'est autre que la durée du contrat de location. Dans le cadre d'un contrat de location dérogatoire, le bail prend fin à la date convenue dans le contrat (3 ans maximum). Ce qui n'est pas le cas dans la convention d'occupation précaire étant donné la durée n'est pas déterminée.

Quelle est la durée d'un bail dérogatoire ?

Si les dispositions légales mises en place ne mentionnent aucune durée minimale, elles sont très claires concernant la durée maximale d'un bail commercial dérogatoire. Celle-ci ne peut être supérieure à 36 mois (3 ans). Ce qui est intéressant avec ce type de contrat de location, c'est que même s'il est impossible pour les deux parties de renouveler le contrat de location une fois arrivé à terme, cela ne les empêche pas de conclure d'autres baux de courte durée successifs. Par ailleurs, si le locateur et le bailleur excèdent cette durée, le bail commercial dérogatoire sera automatiquement requalifié en bail commercial classique.