Après la réception de travaux de construction, le maître d'ouvrage bénéficie de plusieurs protections légales. La première, la garantie de parfait achèvement (GPA), oblige l'entrepreneur à reprendre les désordres pendant un an. En quoi consiste-t-elle, comment se distingue-t-elle des autres garanties, et que faire si elle n'est pas respectée ? Le point.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici des règles de droit de la construction. Pour un litige concret, un avocat spécialisé en droit immobilier ou de la construction est l'interlocuteur adapté.
La garantie de parfait achèvement est définie par l'article 1792-6 du Code civil (issu de la loi Spinetta de 1978). Pendant un délai d'un an à compter de la réception de l'ouvrage, l'entrepreneur est tenu de réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, qu'ils aient été :
C'est une garantie d'ordre public : l'entrepreneur ne peut pas s'y soustraire par contrat. Elle couvre tous les désordres, quelle que soit leur gravité, à la seule exception de ceux résultant de l'usure normale ou d'un mauvais usage.
Une précision s'impose ici, car le terme prête à confusion : la GPA n'est pas la « garantie légale de conformité », qui est une notion du droit de la consommation (vente de biens). Ce sont deux mécanismes distincts.
La GPA n'est que la première d'une série de trois garanties légales, qu'il faut bien distinguer car elles n'ont ni la même durée ni le même objet :
Un même désordre peut parfois relever de plusieurs garanties à la fois. Et un désordre grave apparu dans l'année peut être pris en charge au titre de la GPA, mais aussi de la garantie décennale s'il en présente la gravité.
On lit parfois que le non-respect de la garantie décennale exposerait le constructeur à une peine de prison et à une amende. C'est inexact, et la confusion mérite d'être corrigée.
La responsabilité au titre de ces garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) est une responsabilité civile : elle oblige l'entreprise à réparer ou indemniser, mais ne comporte aucune peine d'emprisonnement. La peine de 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende que l'on cite parfois ne sanctionne pas le non-respect de la garantie, mais une infraction différente : le défaut de souscription de l'assurance construction obligatoire (article L243-3 du Code des assurances). Les professionnels du bâtiment doivent en effet souscrire une assurance décennale ; ne pas le faire est, cela, pénalement sanctionné.
La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. C'est le point de départ des garanties. Lors de cette étape, le maître d'ouvrage (éventuellement assisté d'un professionnel, architecte ou contrôleur technique) inspecte l'ouvrage et consigne ses observations dans le procès-verbal de réception.
Les défauts couramment relevés sont par exemple des fissures, des défauts d'étanchéité ou d'isolation, des problèmes de plomberie, d'électricité, de menuiserie ou de finition. Ces désordres font l'objet de réserves. Une fois que l'entrepreneur les a repris, la levée des réserves constate que les défauts ont été corrigés. Pour les désordres apparus après la réception, le maître d'ouvrage doit les notifier par écrit (de préférence par lettre recommandée) dans l'année.
Le mécanisme est prévu par l'article 1792-6 lui-même. Le délai d'exécution des réparations est en principe fixé d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur. À défaut d'accord, ou en cas d'inexécution dans le délai convenu, le maître d'ouvrage adresse une mise en demeure (par lettre recommandée).
Si cette mise en demeure reste infructueuse, la loi prévoit que les travaux peuvent être réalisés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. Le maître d'ouvrage peut également saisir le juge (le tribunal judiciaire) pour faire constater l'inexécution et obtenir réparation. Compte tenu de la technicité de ces litiges (qui nécessitent souvent une expertise), l'assistance d'un avocat est vivement recommandée. À noter : le délai d'un an de la GPA est un délai strict, et engager une action en justice (même une demande d'expertise en référé) permet de l'interrompre.
La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) oblige l'entrepreneur, pendant un an après la réception, à réparer tous les désordres signalés (réserves au procès-verbal ou notifiés par écrit dans l'année). Elle se distingue de la garantie biennale (2 ans, équipements dissociables) et de la garantie décennale (10 ans, désordres graves). Ces garanties relèvent de la responsabilité civile : leur non-respect n'entraîne pas de peine de prison, contrairement au défaut d'assurance construction obligatoire. En cas d'inexécution, après mise en demeure, les travaux peuvent être réalisés aux frais de l'entrepreneur, et le juge peut être saisi.
Chaque chantier étant particulier, il est conseillé de se faire accompagner en cas de litige. Cet article a une vocation purement informative et ne remplace pas un conseil personnalisé.
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