La clause résolutoire est le mécanisme qui permet de mettre fin à un bail lorsque le locataire manque à certaines obligations, notamment le paiement du loyer. Son régime a été profondément modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui a notamment raccourci les délais et rendu cette clause obligatoire dans tout bail d'habitation. Voici ce qu'il faut savoir aujourd'hui, du côté du bailleur comme du locataire.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici des règles du droit locatif (loi du 6 juillet 1989). Pour engager ou contester une procédure, l'accompagnement d'un commissaire de justice ou d'un avocat en droit immobilier est vivement conseillé.
La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations. Concrètement, lorsque les conditions sont réunies et la procédure respectée, le bail est résilié automatiquement, sans que le juge ait à apprécier la gravité du manquement : il ne fait que constater l'acquisition de la clause.
Un changement majeur doit être signalé : depuis la loi du 27 juillet 2023, cette clause est obligatoire dans tout contrat de bail d'habitation, et elle produit effet même si elle n'y est pas expressément écrite (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Auparavant facultative, elle est donc désormais systématique. C'est une sécurité importante pour le bailleur face à un impayé.
Il faut distinguer plusieurs situations, car elles n'obéissent pas exactement au même régime.
La clause résolutoire de l'article 24 vise principalement :
Le défaut d'assurance habitation du locataire relève d'un régime voisin mais distinct : le bailleur peut s'en prévaloir après un commandement resté sans effet pendant un mois (sauf s'il choisit de souscrire l'assurance pour le compte du locataire).
Quant au défaut d'usage paisible des lieux (troubles de voisinage, dégradations), il ne se règle pas par le même automatisme : il suppose en général que le bailleur saisisse le juge, qui appréciera la réalité et la gravité du trouble avant de prononcer la résiliation.
La clause n'a jamais d'effet immédiat : le bailleur ne peut pas expulser le locataire du jour au lendemain. Une procédure encadrée doit être respectée, en plusieurs temps.
Le point de départ est la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice (la nouvelle dénomination des huissiers depuis 2022). Cet acte laisse au locataire un délai pour régulariser sa situation, et doit comporter, à peine de nullité, plusieurs mentions précises (montant de la dette, délai dont dispose le locataire, possibilité de saisir le juge et de demander des délais, coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement).
Le délai accordé dépend du motif :
Si le locataire régularise dans le délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit.
À l'expiration du délai, si le commandement est resté infructueux, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion. Le locataire peut se défendre, contester la dette, ou demander au juge des délais de paiement (article 24 V de la loi) : s'il les obtient et les respecte, la clause résolutoire peut être suspendue, puis privée d'effet une fois la dette apurée.
Si la résiliation est constatée et qu'aucun délai n'est accordé ou respecté, le juge prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du locataire. L'expulsion proprement dite obéit ensuite à ses propres règles (commandement de quitter les lieux, trêve hivernale, concours de la force publique le cas échéant).
Puisque la clause est désormais d'ordre légal, l'essentiel n'est plus tant de la « rédiger » que de respecter le formalisme de sa mise en œuvre. Une clause figurant au bail vise classiquement la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, ou de défaut d'assurance.
Un point de vigilance pour les bailleurs : si votre bail reproduit un ancien modèle mentionnant un délai de « deux mois » après commandement, ce délai contractuel continuera de s'appliquer pour ce bail. Pour les nouveaux baux, c'est le délai légal de six semaines qui s'impose. En cas de doute sur la rédaction, faites vérifier votre contrat par un professionnel, car une erreur de mention dans le commandement peut entraîner sa nullité et retarder toute la procédure.
La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est obligatoire dans tout bail d'habitation, et le délai laissé au locataire après commandement de payer est de six semaines (au lieu de deux mois auparavant, délai qui demeure pour certains baux antérieurs). La procédure passe par un commandement délivré par commissaire de justice, puis la saisine du juge des contentieux de la protection. Le locataire peut régulariser ou demander des délais.
Chaque situation étant particulière, et la procédure formaliste, il reste vivement conseillé de se faire accompagner (commissaire de justice, avocat, ou ADIL pour une information gratuite) avant d'agir. Cet article a une vocation purement informative.
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