Le contrat de location ou bail est, comme tout type de contrat, établi à l’issue d'un commun accord entre les parties. Il peut être résilié par le biais d’une clause résolutoire établie au moment de la conclusion du contrat et encadrée juridiquement par le droit positif. De quoi s'agit-il ? Comment est-elle mise en œuvre ? Découvrez toutes les réglementations s'y afférant.
Qu'est-ce que permet une clause résolutoire ?
Les parties, dont principalement le propriétaire bailleur, ont la possibilité d'insérer une clause résolutoire dans le contrat de location ou bail. La clause résolutoire vu sa définition juridique permet au propriétaire de mettre unilatéralement fin au bail de location dans l'hypothèse où le locataire manquerait à ses obligations.
Quel est l'intérêt d'insérer une clause résolutoire dans un contrat ?
Une clause résolutoire offre une meilleure sécurité juridique au propriétaire bailleur. Il pourra, dans le cas où il se sentirait lésé ou dans le cas où l'exécution du contrat ne serait pas réciproque, se libérer du bail de location.
Clause résolutoire : dans quelles hypothèses est-il possible de les appliquer ?
La législation, ou plus précisément, la loi du 6 juillet 1989 à son article 24 prévoit les différents cas où ce genre de clause pourrait être évoquée. La législation en vigueur limite la possibilité d'évoquer les clauses résolutoires à 4 cas spécifiques dans lesquels il est possible de mettre fin à un bail de location par le biais d'une clause résolutoire. Il s’agit du :
- Non-versement de dépôt-garantie au moment de la signature du bail de location ou à l'entrée dans le logement
- Non-paiement de loyers
- Non-respect de la condition d'usage paisible des lieux ou de l'habitation
- Non-souscription à une assurance habitation
La mise en œuvre d'une clause résolutoire du bail de location
La clause résolutoire est mise en œuvre en 3 étapes. Bien que la clause ait bel et bien été prévue par les parties et par la loi, cela ne donne pas droit au propriétaire d'exclure immédiatement le locataire en cas de manquement à ses obligations. Autrement dit, la clause résolutoire n'a pas d'effet immédiat. Il doit passer par une mise en demeure, une délivrance de commandement avant d'arriver à l'assignation devant le tribunal.
Étape 1 : La mise en demeure
La mise en demeure, généralement sous forme de lettre, doit préciser le montant du loyer impayé par exemple ou la situation que le locataire devra régulariser, le délai accordé par le propriétaire pour la régularisation ainsi que les dates des dernières relances amiables. À noter que pour lui donner force juridique, cette lettre de mise en demeure doit être envoyée par courrier avec accusé de réception. Ce n'est qu'à l'expiration du délai et en cas de silence et de non-régularisation de sa situation de la part du locataire que le propriétaire poursuit la procédure.
Étape 2 : Le commandement
Les procédures de résiliation et de résolution de contrats de location d'habitation sont aussi délicates que dans le domaine commercial encadré par le code du commerce. Le commandement signifié par huissier est la mise en œuvre proprement dite de la clause résolutoire. C'est en quelque sorte une deuxième chance accordée au locataire parce que le commandement lui offre un délai pour s'acquitter de ses obligations non honorées en dépit de la signature du contrat. Le délai en question est variable selon la situation et le locataire pourra contester les faits qu'il juge non légitimes dans ces mêmes délais. Et ce, devant le juge. Si le problème résulte d'une non-souscription à une assurance habitation ou du non-versement de dépôt de garantie, le locataire aura encore un mois pour régulariser sa situation et s'acquitter de son obligation. Pour un non-paiement de loyer, ce dernier aura 2 mois supplémentaires pour procéder au paiement. Néanmoins, si le motif de la mise en œuvre de la clause résolutoire est le manquement à l'obligation d'user paisiblement de l'habitation ou des lieux loués, aucun délai ne sera accordé. Le commandement de l'huissier suffira pour amener l'affaire devant le juge.
Étape 3 : Le jugement
C'est à l'issue de ce délai qu'il y aura assignation devant les tribunaux. Et ce, à condition que le locataire n'ait pas honoré son obligation en dépit du commandement signifié par un huissier de justice qui lui est adressé. Le jugement, dans ce cas, aura pour effet, l'application de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire défaillant.
Modèle de clause résolutoire
La rédaction de la clause résolutoire incombe aux parties du contrat de bail de location. Ils ont cependant l'obligation d'assurer la clarté des termes utilisés et de la clause en soi pour pouvoir se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit. Voici un modèle pouvant servir d'inspiration pour ceux qui comptent insérer cette disposition dans leur contrat de location :
La survenance des cas cités ci-après entraînera la résiliation de plein droit du bail :
- Non-paiement du loyer ou des charges de location dans les 2 mois suivant le commandement adressé au locataire
- Dépassement du délai d'un mois à partir de commandement infructueux en cas d'absence d'assurance des risques locatifs
- Constatation par voie de justice d'un trouble du voisinage et passage en force de chose jugée du jugement