On entend souvent parler d'une « loi propriétaire 99 ans » qui permettrait d'acheter un logement sans acheter le terrain. Cette expression renvoie en réalité à deux choses très différentes qu'il est essentiel de ne pas confondre : d'un côté la proposition de loi Lagleize, qui n'est pas en vigueur, et de l'autre le bail réel solidaire (BRS), un dispositif bien réel et applicable depuis 2017.
Cette confusion circule largement et peut conduire à de mauvaises décisions patrimoniales. Avant tout engagement, il faut savoir ce qui relève du droit applicable et ce qui n'est encore qu'un projet. Cet article fait la distinction et en tire les conséquences pour les acquéreurs.
Je précise mon rôle : je vulgarise ici un cadre juridique mouvant. Pour un projet concret d'achat en foncier dissocié, le conseil d'un notaire et d'un avocat en droit immobilier est indispensable.
Non, et c'est le point le plus important. La proposition de loi portée par le député Jean-Luc Lagleize a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale fin 2019, mais elle n'a jamais achevé son parcours législatif : elle n'a pas été votée définitivement par le Parlement ni promulguée. À ce jour, elle ne crée donc aucun droit ni aucune obligation.
Contrairement à ce que l'on lit parfois, cette proposition n'instaure pas la « fin de la propriété privée » et ne menace en rien les propriétaires actuels, qui conservent l'entière propriété de leur terrain et de leur logement. Elle visait à généraliser la dissociation entre le foncier et le bâti, via des organismes appelés OFL (Organismes de Foncier Libre), pour les nouveaux achats en zone tendue. Tant qu'elle n'est pas adoptée, il s'agit d'un projet, non d'une règle applicable.
Le dispositif réellement en vigueur est le bail réel solidaire, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, complété en 2015, et opérationnel depuis 2017. C'est lui qui permet aujourd'hui d'acheter les murs d'un logement sans acheter le terrain.
Le terrain reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par le préfet de région. L'acquéreur achète uniquement le bâti, à un prix réduit (souvent 20 à 40 % de moins), et verse en contrepartie une redevance mensuelle modérée pour l'usage du terrain. Le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le BRS est réservé à l'achat d'une résidence principale, sous conditions de ressources (plafonds proches de ceux du prêt social location-accession).
Les deux mécanismes reposent sur la même idée (dissocier le sol du bâti), mais diffèrent sur des points essentiels, à commencer par leur existence juridique.
| Critère | Bail réel solidaire (BRS) | Proposition Lagleize |
|---|---|---|
| Statut juridique | En vigueur depuis 2017 | Proposition non adoptée (1re lecture en 2019) |
| Propriétaire du terrain | OFS (organisme à but non lucratif) | OFL (organisme de foncier libre), prévu mais non créé |
| Conditions de ressources | Oui (résidence principale) | Suppression envisagée des conditions |
| Public visé | Ménages modestes et classes moyennes | Généralisation envisagée à tous |
Concrètement, cela signifie que si vous achetez aujourd'hui en foncier dissocié, vous le faites sous le régime du BRS, le seul applicable, et non sous une hypothétique « loi 99 ans ».
C'est une crainte fréquente, mais fondée sur une confusion. Dans le BRS, le mécanisme du bail « rechargeable » protège l'acquéreur : à chaque revente ou transmission, la durée du bail est rétablie pour le nouveau preneur, qui bénéficie d'un bail aussi long qu'au départ. Le bail ne s'épuise donc pas avec le temps.
En cas de revente, le nouvel acquéreur doit être agréé par l'OFS et respecter les conditions d'éligibilité, et la plus-value est encadrée. En cas de transmission aux héritiers, le bail peut se poursuivre dans les mêmes conditions. Cette mécanique distingue nettement le BRS d'un simple bail emphytéotique classique, qui, lui, s'éteint à son terme. Concrètement, le propriétaire du bâti n'est pas un « locataire perpétuel » menacé d'expropriation à échéance.
Acheter en foncier dissocié reste un engagement particulier, qui mérite un examen attentif. Plusieurs points méritent une vigilance spécifique :
Un notaire et, le cas échéant, un avocat en droit immobilier pourront analyser le contrat, vérifier les pouvoirs de l'OFS et s'assurer que vous mesurez précisément vos droits et obligations avant la signature.
La « loi propriétaire 99 ans » recouvre deux réalités à ne pas confondre : la proposition Lagleize, qui n'est pas en vigueur et reste un projet, et le bail réel solidaire, qui est, lui, bien réel et permet depuis 2017 d'acheter le bâti sans le foncier, à prix réduit, sous conditions de ressources. Le bail rechargeable du BRS protège l'acquéreur et ses héritiers, qui ne perdent pas leur logement au terme des 99 ans.
Chaque projet étant particulier et le cadre juridique pouvant évoluer, il reste vivement conseillé de consulter un notaire ou un avocat en droit immobilier avant tout achat en foncier dissocié. Cet article a une vocation purement informative et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
Pour aller plus loin : vous pouvez consulter nos articles sur l'accession sociale à la propriété, le bail emphytéotique, et les dispositifs d'aide à l'achat en zone tendue.
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