La loi Lagleize est une réforme majeure qui changera la vie de millions de propriétaires en France. Proposé par le député du Modem Jean-Luc Lagleize, ce dispositif vise à réduire les prix des propriétés en zone tendue, permettant ainsi aux ménages modestes d'accéder à un logement. Cette réforme préconise en effet une approche basée sur la dissociation entre le bâti et le foncier. Découvrez dans ce guide tout ce que vous devez savoir sur la loi propriétaire 99 ans et ses conséquences juridiques pour les acquéreurs et les possesseurs.
Quelles sont les grandes lignes de la nouvelle loi propriétaire 99 ans ?
La nouvelle loi propriétaire 99 ans reste une réforme ambitieuse qui vise à redéfinir les fondements du marché immobilier en France. La réforme Lalgeize propose une approche inédite basée sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Cette récente législation implique que le futur acheteur d'un bien devient ainsi le possesseur du bati, tandis que le terrain est possédé par un OFS ou une collectivité locale.
En quoi consiste la dissociation entre le bâti et le foncier prévue par la loi Lagleize ?
La loi Lagleize intervient dans un contexte particulièrement compliqué pour le domaine immobilier français. Cette réglementation repose sur un concept novateur, à savoir la dissociation entre la possession de la terre et celle du logement. Cela signifie que l'acquéreur d'un bien devient proprietaire des murs, mais ne possède pas en revanche le sol sur lequel est construite l'habitation. En d'autres termes, le futur acheteur ne sera possesseur que des logements construits sur le terrain.
Dans ce nouveau modèle, le terrain reste ainsi la possession d'une entité publique ou parapublique comme un OFS (Organisme Foncier Solidaire) ou d'une collectivité locale. L'acquéreur bénéficie toutefois d'un droit d'usage sur le terrain en contrepartie d'une redevance mensuelle modérée. L'acheteur signe en effet une convention de bail d'une période maximale de 99 ans avec l'organisme qui détient le foncier. Cette réforme ambitieuse permet ainsi de réduire significativement le prix d'achat initial, rendant le logement plus accessible aux citoyens.
Quels sont les objectifs affichés par cette réforme pour le marché immobilier ?
Déjà expérimentée dans certains pays comme l'Allemagne et les Pays-Bas, cette législation a pour principal objet de réduire considérablement les coûts liés à l'acquisition d'un bien. Composée de 8 articles, la législation Lagleize poursuit divers objectifs ambitieux et multidimensionnels tels que :
- Faciliter l'accès à la propriete pour les ménages, essentiellement pour les foyers aux revenus modestes ainsi que les classes moyennes,
- Limiter la spéculation foncière et lutter contre la flambée des prix,
- Stabiliser durablement le secteur,
- Favoriser la mixité sociale, principalement dans des zones urbaines tendues…
Cette nouvelle législation permet aussi aux collectivités locales ainsi qu'aux organismes fonciers solidaires de conserver la maîtrise du foncier sur le territoire. La loi Lagleize s'inspire du BRS (Bail Réel Solidaire), un dispositif déjà mis en place et qui connaît un succès dans certaines régions. Cette approche vise à généraliser et à étendre le BRS sur l'ensemble du territoire, en l'ajustant aux spécificités actuelles du secteur.
Quels impacts juridiques pour les propriétaires actuels et futurs ?
La mise en œuvre de la législation Lagleize a des impacts juridiques significatifs sur tous les acteurs du secteur. Cette réforme modifie en profondeur les dynamiques existantes d'une part, mais aussi les rôles joués par les différents acteurs du secteur (acheteurs potentiels, notaires, collectivités locales…). Les banques et les établissements de crédit doivent aussi s'adapter à cette réforme en proposant des produits financiers spécifiques à leurs clients.
Les propriétaires risquent-ils de perdre la pleine propriété de leur logement après 99 ans ?
Selon l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la possession d'une immobilisation est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut en être privé. À l'expiration de la convention de location de 99 ans, les actionnaires ne risquent donc pas de perdre la pleine propriété de leur logement. La période de louage foncière établie par la loi est souvent associée au bail emphytéotique. Cela signifie que le possesseur (emphytéote) possède des pouvoirs réels sur l'immeuble pendant une longue période, mais il ne détient pas la pleine jouissance.
Quelles garanties ou droits de renouvellement sont prévus à l'issue du bail de 99 ans ?
Le flou persiste sur la gestion de l'occupation, mais également sur les garanties de renouvellement du bail de 99 ans prévu par la législation Lagleize. La question d'une potentielle apparition de « locataires perpétuelles » se pose aussi. À l'instar d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique, les garanties de reconduction sont très limitées, voire quasi inexistantes. En d'autres termes, le renouvellement de la convention à l'issue de la période convenue entre les deux parties n'est pas systématique.
À l'issue des 99 ans de louage, la jouissance des ouvrages pourrait donc être automatiquement transférée sans indemnité au bailleur, c'est-à-dire à l'OFS ou à la collectivité.
Quels enjeux et précautions pour les acquéreurs et investisseurs immobiliers ?
Malgré ses intentions honorables, cette législation inédite suscite parfois des inquiétudes. De nombreuses personnes s'interrogent en effet sur les risques de double taxation et la gestion de l'occupation du sol. Cette proposition de loi soulève également des préoccupations concernant la fin de la propriété privée dans l'Hexagone. Voici les différents enjeux et les précautions que doivent prendre les acquéreurs et les investisseurs.
Comment la valeur d'un bien évolue-t-elle sous ce nouveau régime de propriété à durée limitée ?
Sous ce nouveau régime de jouissance à temps limitée, la valeur du bien devrait baisser de 20 à 40 %, car l'acquisition n'inclut pas le prix du sol. Si vous souhaitez acheter par exemple une habitation de 200 000 € sur un terrain valant 70 000 €, vous ne payez que le coût de l'habitation (c'est-à-dire 200 000 €). Votre prêt à la banque sera donc uniquement basé sur la valeur de la maison. Ce texte allège ainsi votre endettement auprès de votre établissement de crédit.
Quels conseils un avocat peut-il donner pour sécuriser une acquisition sous bail réel solidaire ou bail de 99 ans ?
L'avis d'un spécialiste du droit peut être particulièrement utile pour sécuriser une acquisition sous bail réel solidaire ou un bail de 99 ans. Les conseils d'un avocat peuvent en effet vous aider à protéger vos droits en tant qu'acquéreur, notamment sur les questions relatives aux conditions d'occupation du logement, aux coûts d'achat et de revente du bien, aux transmissions du bien…
Si vous souhaitez contracter un BRS, l'avocat peut faire une étude du contrat et des pouvoirs de l'OFS, mais il peut aussi s'assurer que toutes les garanties sont comprises par les différentes parties lors de la signature de la convention. Si vous préférez le bail de 99 ans, l'avocat peut également vous conseiller sur vos acquis et obligations, mais aussi sur les conditions de votre contrat ainsi que les questions relatives à la fiscalité et à la transmission du bail à vos héritiers.
La réforme Lagleize représente une bulle d'air économique pour les ménages modestes et les classes moyennes. Cette séparation entre le sol et l'habitation apporte un modèle innovant qui facilite l'accès à un logement. Même si de nombreuses questions restent aujourd'hui sans réponse, il est clair que cette réforme majeure changera la face du secteur immobilier français.
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