Comment fonctionne un pacte de préférence immobilier ?

Le pacte de préférence immobilier permet à un propriétaire d'accorder à une personne déterminée une priorité s'il décide, plus tard, de vendre son bien. Le propriétaire ne s'engage donc pas à vendre : il promet seulement de proposer prioritairement au bénéficiaire de contracter avec lui si la décision de vendre est prise.

Ce mécanisme est précisément encadré par le Code civil. Il faut notamment le distinguer de la promesse unilatérale de vente, qui produit des effets juridiques différents. En cas de non-respect du pacte, le bénéficiaire peut obtenir réparation et, dans certaines situations précisément définies, demander l'annulation du contrat conclu avec un tiers ou sa substitution à celui-ci.

Qu'est-ce qu'un pacte de préférence immobilier ?

Selon l'article 1123 du Code civil, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec elle si elle décide de contracter.

Appliqué à l'immobilier, le promettant est généralement le propriétaire du bien et le bénéficiaire est la personne à laquelle cette priorité est accordée. Le pacte peut, par exemple, concerner un appartement, une maison, un terrain ou un autre droit immobilier suffisamment identifié.

Le point essentiel tient à la liberté conservée par le propriétaire. Tant qu'il ne décide pas de vendre, le pacte ne permet pas au bénéficiaire de l'obliger à céder son bien. C'est seulement lorsque le promettant décide de conclure l'opération visée par le pacte que la priorité doit être respectée.

Quelle différence avec une promesse unilatérale de vente ?

Le pacte de préférence et la promesse unilatérale sont deux mécanismes distincts. Il est donc imprécis de présenter le premier comme une simple « alternative » au second : leur objet et le degré d'engagement du propriétaire ne sont pas les mêmes.

Avec un pacte de préférence, le propriétaire n'a pas encore décidé de vendre. Il s'engage seulement à donner la priorité au bénéficiaire s'il prend cette décision.

Dans une promesse unilatérale, la situation est différente. L'article 1124 du Code civil prévoit que le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour lequel ne manque plus que le consentement du bénéficiaire.

Autrement dit, avec la promesse unilatérale, le promettant a déjà consenti au contrat envisagé. Avec le pacte de préférence, il conserve encore la liberté de décider s'il souhaite ou non vendre son bien. Cette distinction explique pourquoi les règles applicables à leur violation ne sont pas identiques.

Pourquoi conclure un pacte de préférence immobilier ?

Pour le bénéficiaire, le pacte permet d'obtenir contractuellement une priorité sur le bien si son propriétaire décide de le vendre. Ce mécanisme peut être utilisé entre voisins, entre membres d'une même famille, entre associés ou dans le cadre d'une opération immobilière plus large.

Pour le propriétaire, le pacte permet d'accorder cette priorité sans prendre immédiatement l'engagement de vendre. Il conserve son bien aussi longtemps qu'il le souhaite, sous réserve de respecter la préférence convenue le jour où il décide de réaliser l'opération couverte par le contrat.

Cette liberté ne rend pas le pacte facultatif une fois la vente décidée. Si les conditions prévues au pacte sont réunies, le promettant doit respecter l'engagement contractuel qu'il a pris envers le bénéficiaire.

Comment rédiger un pacte de préférence immobilier ?

Le pacte doit permettre d'identifier précisément les parties et le bien concerné. Sa rédaction gagne également à préciser les opérations auxquelles la préférence s'applique, les modalités selon lesquelles le bénéficiaire sera informé et les conditions dans lesquelles il pourra faire connaître sa décision.

Il est également prudent de prévoir la durée du pacte et les modalités de notification. Ces clauses peuvent éviter des difficultés lorsque plusieurs années s'écoulent entre la signature du pacte et le projet de vente.

En matière immobilière, la rédaction mérite une attention particulière en raison de la valeur du bien et des conséquences d'une éventuelle contestation de la vente. Le recours à un notaire permet notamment d'examiner la forme de l'acte, son articulation avec la future vente et les formalités éventuellement pertinentes au regard de la situation.

Que se passe-t-il si le pacte de préférence n'est pas respecté ?

L'article 1123 du Code civil distingue plusieurs conséquences. Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut demander la réparation du préjudice subi.

La possibilité de remettre en cause le contrat conclu avec le tiers obéit à des conditions plus exigeantes. Le bénéficiaire peut également demander la nullité du contrat ou demander au juge de le substituer au tiers uniquement lorsque ce tiers connaissait, au moment de contracter, deux éléments : l'existence du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

Cette exigence de double connaissance, consacrée notamment par la Cour de cassation dans son arrêt de chambre mixte du 26 mai 2006, est déterminante. La seule connaissance de l'existence du pacte ne suffit pas pour obtenir la nullité ou la substitution.

Qui doit prouver que le tiers connaissait le pacte et l'intention du bénéficiaire ?

Cette preuve incombe au bénéficiaire qui demande l'annulation de l'opération ou sa substitution au tiers acquéreur. La Cour de cassation a notamment rappelé, dans un arrêt du 4 mars 2021, que le bénéficiaire doit établir cette double connaissance.

La qualité de professionnel de l'acquéreur ne suffit pas à renverser cette règle. Il ne peut pas automatiquement lui être reproché de ne pas avoir recherché l'intention du bénéficiaire lorsqu'il connaît l'existence d'un droit de préférence. Dans un litige, les courriers, notifications, échanges entre les parties et circonstances de la transaction peuvent donc avoir une importance particulière pour établir ce que le tiers savait réellement au moment de contracter.

Comment fonctionne l'action interrogatoire du tiers ?

Pour éviter qu'un tiers reste dans l'incertitude, l'article 1123 du Code civil lui donne la possibilité d'interroger directement le bénéficiaire du pacte.

Le tiers peut lui demander par écrit de confirmer, dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence du pacte et de préciser s'il entend s'en prévaloir. L'écrit doit avertir le bénéficiaire des conséquences d'une absence de réponse.

Si le bénéficiaire garde le silence jusqu'à l'expiration du délai dans les conditions prévues par le texte, il ne pourra plus demander sa substitution au contrat conclu avec le tiers ni la nullité de ce contrat. Le mécanisme sécurise ainsi l'acquéreur qui souhaite savoir si la priorité contractuelle risque d'être exercée.

Un pacte ancien est-il soumis aux mêmes règles ?

Le régime actuel de l'article 1123 est issu de la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent, en principe, soumis à la loi ancienne pour leurs effets légaux.

Une particularité concerne toutefois l'action interrogatoire : les troisième et quatrième alinéas de l'article 1123 sont applicables depuis l'entrée en vigueur de la réforme, y compris selon les dispositions transitoires mentionnées par le texte.

Pour un pacte ancien ou lorsqu'une vente a déjà été conclue avec un tiers, la date des différents actes et les circonstances de l'opération doivent donc être examinées avec attention. Un notaire peut analyser les conséquences du pacte sur la vente immobilière ; en présence d'un contentieux sur sa violation, sa nullité ou une demande de substitution, l'examen du dossier par un avocat peut être nécessaire.